He sostenido la tesis en diversas oportunidades que la frase “con el voto de los propietarios”, contenida en diversas partes de la ley de propiedad horizontal, no se refiere a que debe tomarse en cuenta el total de ellos en el respectivo inmueble, para adoptar una decisión válida. La frase se refiere al total de ellos presentes en la asamblea con capacidad de votar.

La ley 31 de 2010 es confusa en cuanto a qué propietarios se refiere. Pero una debida interpretación y sobre todo tomando en cuenta que este tipo de propiedad tiene como base esencial la participación de los propietarios en la administración de los bienes comunes que pertenece a todos. La doctrina es conteste en que “en esos supuestos se ha entendido que el principio rector es: en caso de duda habrá que estarse a la interpretación más favorable o beneficiosa a la comunidad. Es decir, la interpretación conforme al interés general de los copropietarios  y no particular del comunero, ello puesto que la vida en común que caracteriza el sistema de propiedad horizontal importa restricciones más numerosas y de mayor entidad que las que existen respecto de quienes ocupan casas separadas”. (Ana Clara L. Bracaglia Solá, El Reglamento de Copropiedad y Administración. )

De acuerdo al criterio del Registro Público, a la hora de votar no se toma en cuenta a los que responsablemente pagan sus cuotas de gastos comunes al día y están presentes, por el contrario, se toma en cuenta a los que no lo están. Ello porque se interpreta la norma que dice con el 51% o el 66% de los propietarios y en ese caso se habla del total de ellos, estén o no al día.  Si se interpreta que debe tomarse en cuenta el total de propietarios para adoptar una decisión válida, no hay duda que en ese total hay varios que no están al día. Esa puede ser una de las razones por la cual no asisten a la Asamblea de Propietarios.

Si al moroso se le imponen fuertes sanciones, incluyendo la moral de publicar su nombre en un lugar visible del inmueble; privarlo de ciertos servicios básicos, imponerle un recargo de hasta el 20% en cada cuota dejada de pagar, monto por sí solo extremadamente elevado, cómo es posible que se le tome en cuenta para decisiones esenciales y trascendentales en el PH?

Todo propietario es consciente de su obligación de pagar al día su cuota de gastos comunes y de asistir a las asambleas previamente citadas. No hacer una u otra, es un abuso de derecho.

La CSJ en sentencia del 24 de julio 2008, dijo: “…el abuso consiste en el ejercicio de la atribución legal de forma contraria al fin económico y social del derecho y, por ende, contrario a los intereses del Estado y al resto de sus asociados, actitud que podría entenderse como una exageración a la función social de derecho, porque mostraría como fin esencial del mismo un destino económico o social, manifestándose en contra del fin individual que este persigue, es decir, que se torna contrario al fin de su institución, al objeto por el cual ha sido creado el derecho, a su espíritu y finalidad, contrario inclusive, a los dictados de la buena fe– desviándola del fin para la cual ha sido reconocida–, a la ética, moral y a las buenas costumbres”.

Para Carlos Fernández Sessarego, en su obra “Abuso del Derecho” (ASTREA, 1992) el abuso del derecho “es un acto ilícito sui generis, tiene siempre su origen en el ejercicio del un derecho que afecta el interés existencial que no se halla normativamente protegido por el ordenamiento jurídico” “…. el acto abusivo, como lo hemos apuntado, desborda estas situaciones en la medida que se constituye como la violación de un deber genérico a cargo de todo sujeto de derecho: no dañar un interés existencial ajeno”.

El propietario recibe la notificación de la Asamblea; en ella está la agenda de la reunión, si no paga o no va, está haciendo uso de un derecho,  pero en este caso abusivo. Perjudica con su actuar a toda la comunidad de la cual es parte.

No hay que olvidar que ese propietario es codueño de bienes comunes. Es una comunidad de bienes pro-indiviso obligatoria. Por lo tanto, le corresponde comportarse con respecto a ella como un buen padre de familia. No pagar la cuota que le corresponde equivale a ser subsidiado por los que sí pagan, con el agravante que recibe todos los servicios y bienes comunes, sin distinción de ninguna clase.

No pagar la cuota de gastos comunes obliga a los demás propietarios a repetir contra ese moroso. ¿Y cómo sucede? A través de la demanda de cobro ejecutivo, pero el inmueble incurre en gastos que no son reembolsables. Eso es abuso del derecho.

Hay un abuso del derecho porque el propietario, en nuestro sistema, puede ser representado por cualquier persona. No es necesario que sea un familiar cercano, no es necesario que sea otro propietario, no es necesario que sea un vecino. La ley le da la ventaja de que el poder puede otorgarse por documento público o privado, sin formalidad de ninguna clase, puede ser incluso a mano. No existe razón moral para que el propietario no esté presente por sí o representado.

Recae entonces sobre el propietario una obligación económica y otra personal, conociéndolas previamente, aun antes de vivir en el inmueble, no asiste y se le premia, según criterio del Registro Público,  tomándolo en cuenta para los porcentajes específicos que se requiere para temas tan trascendentales como lo son la elección de la Junta Directiva o el aumento de la cuota de gastos comunes o una cuota extraordinaria, por citar dos ejemplos.

El abuso del derecho no puede ser premiado tomando en cuanta a los propietarios que no asisten y no pagan al día sus cuotas de gastos comunes, a la hora de una decisión para cuya aprobación de acuerdo a la ley, requiere de determinados porcentajes.