No hay duda de que la asamblea de propietarios es el ente orgánico superior en un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal (PH). La ley lo define como “el máximo organismo de gobierno dentro del régimen de propiedad, horizontal”.

¿A qué se refiere la ley con esa frase? Cabe una pregunta: ¿Puede la asamblea de propietarios estar en el día a día de los diversos problemas y situaciones a que se ve sometido un inmueble regido por la ley de PH?

No es un misterio para nadie saber que lograr un quórum legal para una asamblea de propietarios no es nada fácil.

A la indiferencia de los propietarios por los asuntos del inmueble en donde habitan, hay que sumarle lo burocrático que es hacer las convocatorias, los plazos para la citación son muy largos, entre otros factores que dificultan las citaciones, esto sin contar la imposibilidad y el desgaste que produce reunirse en asambleas frecuentemente.

Si una simple citación para una asamblea ordinaria anual es toda una aventura, una convocatoria para una asamblea extraordinaria es una mayor aventura.

De acuerdo a notas y publicaciones que he tenido a mano, esta realidad no es solo en Panamá, es muy generaliza en este tipo de propiedad.

En algunos países, la ley le permite a la junta directiva imponer fuertes multas dinerarias y hasta la privación de ciertos derechos en el uso de los bienes comunes, a los propietarios que no asisten a las reuniones o no envían un representante.

La ley le señala a la asamblea de propietarios una finalidad específica: “velar por el mantenimiento  y la buena administración [de los bienes comunes] de la propiedad horizontal, así como el ahorro, a fin de contar con los fondos para la preservación del bien común, y no el lucro”.

Parece una función muy específica y a la vez muy genérica. En realidad hay más, pues la misión esencial es mantener el inmueble en condiciones habitables, de confort, de seguridad, de protección,  y que se le garantice a todos sus propietarios y residentes el respeto a sus derechos inalienables como ser humano.

No sin dejar de lado que también es una función muy importante procurar que el inmueble no pierda valor, cuidar el patrimonio de los propietarios.

De ahí que la asamblea de propietarios tenga una función de dirección y no de ejecución. Señalar en líneas generales, todo lo relacionado con el funcionamiento normal y habitual del inmueble; siempre dentro de los límites que impone la ley y el reglamento de copropiedad.

La función de ejecución le corresponde a la junta directiva.

El intérprete de la ley no puede pretender que una decisión de la junta directiva que no esté expresamente tomada en una asamblea ordinaria o extraordinaria de propietarios carece de valor.

Si la actuación está dentro de las facultades legales y las que señala el reglamento de copropiedad, esa decisión es legítima y obligatoria.

El artículo 49 de la ley de PH dice que “la administración y conservación de los bienes comunes de la propiedad horizontal corresponderá a la asamblea de propietarios, que será representada por su junta directiva.”

El artículo 55 de la Ley 31 de 2010 no deja dudas sobre el rol de la junta directiva.
Dice la norma: para los efectos de la asamblea de propietarios y de la administración del bien sujeto al régimen de la PH, se elegirá una junta directiva…”.

Lo anterior es confirmado por el artículo 62 No. 1 de la Ley 31 de 2010, que le asigna las siguientes funciones y facultades: 1.- Representar a la asamblea de propietarios.

Todo lo actuado por la junta directiva lo es en nombre y representación de la asamblea de propietarios como una facultad delegada y como tal solo la asamblea de propietarios puede desautorizar lo que la junta directiva ha realizado.

Podemos afirmar que la junta directiva en ejercicio de sus funciones actúa como un mandatario de la asamblea de propietarios.

A falta de instrucciones expresas, le corresponde al mandatario hacer todo lo que según la naturaleza del negocio, haría un buen padre de familia, de acuerdo al artículo 1410 del Código Civil.

La facultad de mandatario de la asamblea de propietarios está señalada y de manera redundante en el artículo 62, primer párrafo, al indicar que la junta directiva “será responsable de cumplir y hacer cumplir las decisiones de la asamblea de propietarios en lo referente a la administración y conservación de los bienes comunes”.

No puede el intérprete de la norma comentada pretender que para toda actuación de la junta directiva se requiere de la autorización expresa de la asamblea de propietarios.

El texto de la ley es claro: “hacer cumplir las decisiones de la asamblea de propietarios”.
Lo anterior significa, si ese fuera el caso, que la asamblea como mandante, tiene previamente que haberle dado a la junta directiva ciertas o específicas instrucciones.

A falta de ellas, las facultades de la junta directiva son muy amplias, pero enfocadas en la administración y conservación de los bienes comunes.

Haciendo un símil con la junta directiva de las sociedades anónimas de la Ley 32 de 1927, la junta directiva de un PH, tiene el control y manejo de los asuntos del PH.

Al igual que una asamblea de accionistas, la asamblea de propietarios puede dejar sin efecto una decisión de la junta directiva, cualquiera que ella sea, en la medida en que ello sea reversible.

La asamblea de propietarios puede delegar facultades y atribuciones en la junta directiva, tanto de manera expresa como de manera tácita (al no revocar las decisiones de la junta directiva), por no haber norma que prohíba o limite delegar en la junta directiva facultades que le son propias.

Quizás una de las pocas facultades que no puede delegar es precisamente la de nombrar a la junta directiva.

El intérprete debe ser cuidadoso.

Afirmar que solo la junta directiva puede actuar en cumplimiento de órdenes expresas emanadas de la asamblea de propietarios, es negar la realidad de las dificultades que se presentan para citar a asambleas de propietarios, sobre todo para  conocer, atender y resolver asuntos cotidianos.  Es además negar el carácter de órgano de ejecución a la junta directiva.