Es frecuente que los promotores “se reserven”   la azotea, o bien el Reglamento de Copropiedad que aprueba la Dirección de Propiedad Horizontal del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT) declara ese lugar   como una unidad inmobiliaria más del inmueble y como consecuencia de ello el Registro Público le da un número de finca a la hora de inscribir el título constitutivo de dominio.

La azotea es un bien común esencial y por ello no puede ser objeto de apropiación privada a través del mecanismo de darle número de finca, y menos como una reserva.

Cualquier alteración en sentido contrario debe ser de nulidad absoluta.

En materia de propiedad horizontal una forma de saber cuáles son los bienes comunes es a través de determinar qué bienes prestan un servicio a todas las unidades inmobiliarias, cuáles son esenciales para que la estructura física se mantenga en pie y aquellos que contribuyen al goce y comodidad de todos los propietarios.

Cuando vemos un edificio en construcción sabemos que primero se levanta lo que llamamos el “esqueleto” del edificio.

Vemos columnas, losas, alguna que otra parte que será fachada, tuberías entre las paredes.  Todo lo que vemos son los futuros bienes comunes.

Lo que se ve del aquel esqueleto son bienes sin los cuales no puede existir el inmueble, son bienes comunes esenciales para poder levantar la construcción.

Aún no están los que prestan un servicio de goc y comodidad a los futuros propietarios. De ese esqueleto, al final quedará una losa que cierra el inmueble.

Algunos lo llaman techo, y lo será mientras no se le coloquen las cargas vivas. Una vez se haga esto pasa a llamarse azotea, pero es esencialmente un techo el que protege al inmueble de los elementos de la naturaleza.

Protege además a la unidad inmobiliaria  inmediatamente inferior, la cual viene siendo el techo de ella.

Cuando el constructor cierra cada parte en que se dividirá el inmueble se forma la unidad inmobiliaria, en la cual la losa del piso y del techo, como parte del esqueleto del inmueble, son bienes comunes.

La unidad inmobiliaria quedará formada de una cara de la pared a otra y dentro de ella lo que se llama “el cubo de aire” será la propiedad privada.

Los estacionamientos y depósitos son las losas que se ven durante la construcción, y se les considera bienes comunes porque no solo son parte del esqueleto del inmueble, sino que son esenciales a él y prestan un servicio sustancial para que la estructura se mantenga de pie.

El artículo 16 de la Ley 31 de 2010 enumera  los bienes comunes y los  menciona de la siguiente manera: “los cimientos, columnas, vigas  y otras partes estructurales…”.

No queda duda de que todas las partes estructurales son comunes y en ellas tenemos, como lo acabamos de ver, el esqueleto del inmueble formado por losas y columnas.

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LA PRENSA/ Eric Batista

Siendo coherente con lo anterior, en el numeral 2 de ese mismo artículo 16 dice: “Los sótanos, azoteas, garajes o áreas de estacionamientos  de visitas, si los hubiera, patios y jardines”.

En este caso, “si los hubiera” se refiere a los patios y jardines, pues siendo esos elementos los menos comunes en este tipo de propiedad en nuestro medio, se hace mención a ellos en forma hipotética.

Otra opción es que “si los hubiera” se refiera a estacionamientos de visita, en cuyo caso, por obvio, no hay duda de que es un bien común.

La frase “si los hubiera” se introduce en la ley 39 de 2002 y se reproduce textualmente en la actual y quedó tan mal redactada que no se puede saber con seguridad si se refiere a los estacionamientos o a los patios o jardines. La ley anterior, la 13 de 1993  no la contenía.

Si la azotea se aprueba como una unidad inmobiliaria se está violando el destino del inmueble.

El título constitutivo de un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal debe indicar el uso, y es lo que se nomina el destino del inmueble.

Así se exige en los artículos 36 No. 5 y 43 No. 2  de la Ley 31 de 2010 y es obvio que un edificio no puede tener destino azoteas. Tampoco tiene valor legal la reserva del promotor.

Ya hemos explicado en artículos anteriores que el promotor deja de existir en el momento en que le entregan el permiso de ocupación, pues ese documento indica que la obra está construida y ha terminado su labor como dueño de la obra constructiva.

No puede haber reserva sobre bienes comunes, entre otras razones, porque todos los bienes comunes están repartidos entre los propietarios, de acuerdo con un coeficiente de participación que está señalado en el Reglamento de Copropiedad y ese coeficiente da 100%.

A la hora de vender cada unidad inmobiliaria, esta se vende como su participación en los bienes comunes, y no queda nada que pueda ser reservado.

Esto independientemente de que la reserva no es un modo de adquirir la propiedad.