A pesar que la primera ley de propiedad horizontal de Panamá es del año 1952, y desde esa fecha se han dictado cinco leyes sobre la materia, esta sigue siendo un tema desconocido o de poco dominio de parte de los que tienen una relación directa con ella. Los propietarios no saben defender sus derechos, el MIVIOT  y el Registro Público no dominan la materia como se supone que debe ser. Hay enormes lagunas a la hora de interpretar la ley. Por otra parte, la jurisprudencia nacional es escaza y no es la mejor orientación.

Pareciera que son pocos los que recurren a los tribunales o que los conflictos se resuelven en la vía administrativa de policía o como amigable composición. No es sino en los últimos 5 años en que he podido darme cuenta de un creciente interés en conocer esta materia por parte de los propietarios, pero aun quedan enormes lagunas que llenar, por parte de todos los actores de este tipo especial de propiedad, esto sin considerar que la ley actual está mal escrita, tiene artículos incoherentes y contradictoria y mares, más que lagunas, de toda clase.

Para entenderla hay que dominar la teoría y los principios de la propiedad horizontal.

Los conflictos más frecuentes se relacionan con los daños que encuentra el propietario al hacer uso de su unidad inmobiliaria o al poco tiempo de estar disfrutando de ella.

Son muchos los reclamos que se pueden presentar, pero la mayoría de ellos se derivan de una mala construcción, mala calidad de los  materiales empleados; deficiente instalación; no concordancia entre lo que señalan los planos y lo instalado, sobre todo en materia de electricidad y plomería; vicios de la construcción. Mala calidad de la estaca del gas que alimenta todo el inmueble. La lista puede llevar muchos etcéteras.

En un artículo de junio del 2012 hablé de la responsabilidad decenal del promotor por vicios en la construcción, mencionando que el Código Civil señala un plazo legal de garantía en la que el promotor, el constructor y el arquitecto deben responder.

Pues en materia de defectos de construcción, todos los mencionados tiene un grado de responsabilidad según el daño.

Los propietarios siempre deben dirigir su reclamo al promotor, que es el que vende. Este no puede excusarse con el argumento que él no construyó, o no hizo tal o cual instalación. Es el primer responsable de los reclamos y le corresponde, en esos casos, dirigirse a sus contratistas para que entre ellos hagan las reparaciones y den las garantías del caso.

Los propietarios y los promotores deben entender que el comprador adquiere la propiedad en el entendido que ha sido construida con los requisitos de ley, de acuerdo a los planos aprobados y la calidad de los materiales ofrecidos.

Hay vicios y/o defectos que no salen de inmediato, sino con el transcurso del tiempo y una vez la propiedad es ocupada. Por ello la necesidad que el promotor responda por dichos defectos y el comprador no sea víctima de una situación que le cause un detrimento en su patrimonio, en su saludad y calidad de vida. La doctrina señala que los defectos que se presenten en el período de garantía legal, presume la culpa del promotor, como primer responsable. Obviamente, esta presunción admite prueba en contrario.

Así tenemos que no es válido que el promotor diga que su garantía es un año. No se sabe a partir de cuando, pues en el régimen panameño de la propiedad horizontal, no existe la entrega formal del inmueble a los propietarios. En mi opinión este plazo comienza a contarse desde que inscribe el reglamento de copropiedad en el Registro Público, o en la fecha del permiso de ocupación.

Las filtraciones provenientes de áreas comunes como azotea, ventanales que sirven de fachada, malas instalaciones sanitarias y eléctricas, defectos de albañilería, baldosas que se levantan al poco tiempo de habitar el lugar, rajaduras en las paredes, etc., son sin lugar a dudas defectos de construcción.

La obligación de repararlos corre por cuenta del promotor cuando la habitabilidad se haga inadecuada para el uso al cual está destinado. Hay un estándar de imperfecciones que permiten un menor tiempo de garantía, pero si se traspasa ese estándar, le corresponde  al promotor cumplir con la garantía legal de los diez años a que se refiere el artículo 1343 del Código Civil.

No hay duda que en caso de demanda, le corresponderá al Juez decidir ante qué tipo de vicio constructivo estamos, si se trata de aquellos vicios graves o si se trata de vicios simples o imperfecciones que puede esperarse de toda construcción, que están comprendidos dentro del plazo que el promotor concedió a su comprador.

Cuando se trata de daños de menor categoría es procedente una garantía, por un período menor; como por ejemplo, una mala calidad de la pintura del inmueble o la misma colocación de la pintura; deficiente instalación de sanitarios y muebles de cocina y recámara, es decir, daños menores que a pesar de ellos la unidad inmobiliaria se puede habitar. En estos eventos priva la voluntad de las partes expresadas en los contratos de promesa de compraventa o en los de compraventa.

En todo caso, el comprador debe dejar a salvo que no todos los defectos son menores. No debe aceptar un finiquito total que elimine o deje sin efecto la responsabilidad del promotor. En ello los compradores deben tener sumo cuidado. He sabido de promotores que exigen la firma de un finiquito total al momento en que entregan las llaves del inmueble.