En Panamá es un formato usual que en los Reglamentos de Copropiedad se mencione que el promotor se “reserva” estacionamientos, depósitos y azoteas.

Este tema no ha sido abordado con la respectiva seriedad por las autoridades del MIVIOT y del Registro Público. No se ha hecho un análisis adecuado de lo que significa esa “reserva” en la propiedad horizontal. Ello ha traído y trae innumerables conflictos.

 

Hagamos un rápido análisis:

1. En el derecho de propiedad no existe la reserva. Existe en derecho la nuda propiedad, en donde una persona vende a otro un bien y constituye a su favor un uso o habitación. Pero esa limitación no es una reserva. Uso y habitación son dos derecho distintos, pero tienen en común que son derechos reales; es decir, se ejercen sobre una cosa. 

2. Guillermo A Borda, en su obra Manual de Derecho Civil, Derechos Reales, dice al respecto. “Derecho personal es la facultad de que se tienen de exigir de otra persona el cumplimiento de una obligación: en otras palabras, es una vinculación jurídica que une a dos personas (o grupo de personas) en virtud de la cual el deudor debe satisfacer al acreedor la prestación debida.” Más adelante dice: “ en los derechos personales hay tres elementos el sujeto activo o acreedor, el sujeto pasivo o deudor y lo debido o prestación, que puede consistir en una obligación de dar, hacer o no hacer.” “ En los derechos reales no hay sino dos elementos: el titular y la cosa sobre la cual se ejerce el derecho:”

La pregunta que cabe es: qué tipo de derecho es la reserva? Si es personal quién es deudor y quién es acreedor y cuál es la prestación debida? Si es real, quién es el titular y cuál la cosa sobre la cual se ejerce?

3. El promotor como persona jurídica no existe. No existe una figura jurídica llamada promotor que vincule a los futuros propietarios del PH con él. El promotor, (mal definido en la ley, como el que promueve la construcción) no es más que el dueño del terreno en donde se levanta el edificio y el dueño de la obra constructiva. Mientras la obra se construye, existe una relación bilateral entre el promotor como promitente vendedor y el promitente comprador.

Cuando el edificio se incorpora al régimen de PH, nace una persona jurídica que sí tiene consecuencias jurídicas que se llama primer propietario. Si bien coincide con la persona del promotor, no tiene las mismas consecuencias jurídicas dentro del régimen de la PH. El primer propietario es el que vende, pues todas las unidades inmobiliarias nacen a su nombre. Ese primer propietario no tiene más derechos y obligaciones que las que tendrán los futuros propietarios, pues el reglamento de copropiedad lo obliga en todas sus parte y lo vincula con los demás propietarios. 

4. La inscripción del título constitutivo de la PH tiene otras consecuencias jurídicas. Una de ellas, es que el promotor desaparece, como decía la Ley anterior; nace el primer propietario y el Reglamento de Copropiedad que en su momento presentó el promotor al MIVIOT pasa a ser un contrato de naturaleza plurilateral, en donde todas las partes están unidad para el logro de un fin común. Ese contrato también obliga al primer propietario. Pero una vez vende o traspasa la primera unidad inmobiliaria, vuelve y cambiar de rol jurídico y pasa a ser copropietario.

 

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5. En un PH solo existen dos tipos de propiedad: la privada que es la que está inscrita a nombre de alguien en el Registro Público y el resto se llama propiedad común o bienes comunes. Además para ser dueño de bienes comunes hay que ser dueño de bienes privativos. La definición de propiedad horizontal así lo dice: la coexistencia de bienes comunes con bienes privativos. No siendo los estacionamientos y depósitos bienes privativos, no lo puede vender el primer propietario, no están a su nombre y menos puede “vender el uso” de esos bienes y el Registro Público cometer el exabrupto  jurídico de inscribir esa tipo de “venta”. Venta y uso son dos conceptos opuestos. Pareciera que el Registro Público y el MIVIOT no tienen abogados.

6. Una vez incorporado el inmueble al régimen de PH, toda la finca (terreno) pasa a ser finca madre PH. Como tal es un bien común.  Si la finca PH es un bien común en su totalidad, cómo puede el que fue promotor que no tiene vinculación jurídica alguna con los propietario actuales, disponer de un bien común, a través del mecanismo de la “reserva” para construir otro inmueble? Que valor puede ponerle a la “reserva” para sacar el coeficiente de participación, si todo el valor está en la finca madre PH?

7. El promotor actúa como si fuera el dueño de un pedazo de la finca madre PH, el cual adquirió a través del mecanismo llamado “reserva”. Pero en derecho los modos de adquirir la propiedad son los siguientes: accesión, ocupación, prescripción, sucesión por causa de muerte, tradición y la ley. No hay más. Ninguno de esos modos se aplica a la reserva. Podemos examinar el siguiente ejemplo: Juan compra una finca, esta tiene una casa y árboles frutales. Hecha la inscripción de la compra en el Registro Público (la tradición), el vendedor le dice que el se reservó los árboles frutales. Está o no incluida en la venta los árboles frutales aunque no se hayan mencionado en la escritura de compraventa?. El dueño del suelo lo es hacia arriba hasta el cielo y hacia abajo, hasta el infierno.   Ese mismo principio se aplica a la finca PH. Es bien común, sin limitación alguna de todos los propietarios, todo lo que no esté inscrito a nombre de una persona en el Registro Público.

Por ello la venta de estacionamientos y depósitos por medio de una reserva, es ilegal, es la apropiación de bienes comunes. En el caso de la reserva sobre la finca madre PH, para construir otro inmueble, es la apropiación de esa parte de la finca madre PH.