A partir de la ley 13 de 1993 se introduce en la legislación panameña el concepto de “la reserva del promotor”, el cual se ha degenerado hasta convertirlo en un derecho de propiedad sobre bienes comunes del PH, sin que dicho derecho este inscrito en el Registro Público, como corresponde a todo bien inmueble.

Cuál es el verdadero sentido y alcance de este concepto en nuestra legislación?

La ley 13 en su artículo No. 70 numeral 4  señaló claramente Lo siguiente:

ARTICULO 70. En la promesa de compraventa que suscriban prominente comprador y prominente vendedor, necesariamente deberán incluirse los siguientes puntos:….                   4. Información de las reservas que el promotor impondrá en el Reglamento de Propiedad sobre azoteas, fachada, servidumbre rampas de acceso y otros. (Énfasis propio)

Cuando la norma dice “y otros”, no puede ser cualquier otro bien. Por lógica elemental y de interpretación, si se está refiriendo a bienes comunes, “otros” tiene que ser otros bienes comunes.

El legislador no podía mencionar todos los bienes comunes de una propiedad horizontal sobre los cuales se informaría sobre las reservas.

El legislador hizo énfasis en dos aspectos: el primero en que  la reserva debe constar en los contratos de promesa de compraventa.

Se quiso evitar por este medio, ocultar a los compradores esta circunstancia.

El segundo aspecto, se refiere a que debe dar y dejar constancia sobre qué bienes comunes recae la reserva.

La Ley 39 de 2002 que modifica la Ley 13 de 1993, no modificó ni trató en ninguna forma lo referente a “la reserva” El artículo quedó tal como era su texto original.

Con ello el legislador del año 2002, dejó establecido que “la reserva” solo podía recaer sobre bienes comunes,  siempre y cuando se cumpliera con el requisito esencial de información en el contrato de promesa de compraventa.

La Ley 31 de 2010 se refiere a las reservas del promotor en tres artículos: el primero de ellos es el No. 43 numeral 13, dice así:

Artículo 43. El Reglamento de Copropiedad deberá contener, como mínimo, sin perjuicio de otras disposiciones que los propietarios juzguen necesarias para el mejor funcionamiento del Régimen, lo siguiente:…

13.- La descripción de las reservas que haga el promotor, que tendrán un periodo de vigencia máximo de diez años, siendo nula cualquier estipulación en contrario, de conformidad con lo establecido en esta Ley y la reglamentación que sobre esta materia dicte el Ministerio de  Vivienda y Ordenamiento Territorial. (Énfasis propio)

Nótese que se trata de la “descripción de las reservas”. No se habla de propiedad.

Si tomamos en cuenta que la Ley 39 de 2002 no modificó la Ley 13 de 1993, y tratándose de la misma materia, el espíritu del legislador, no podía ser distinto al del año 1993.

El numeral 13 del artículo 43, está incompleto en su redacción, pues cabe preguntarse ¿las reservas sobre qué?

Aisladamente al intérprete le costará entender el párrafo y debe ir a la exegesis o interpretación de la norma, buscando los antecedentes previos, entre ellos la intención del legislador en la legislación inmediatamente anterior.

La segunda mención a “la reserva” la encontramos en el artículo 91 párrafo final, en donde se degenera el concepto para interpretar erróneamente que se trata de un derecho de propiedad que podemos llamar “sui generis”.

Dice el mencionado párrafo:

Si la azotea es reservada por el promotor o dueño inicial para futura construcción o instalación, este deberá cumplir con antelación con las normas de desarrollo urbano, como densidad, estacionamientos, destino o uso y otros. Además, deberá contar con las autorizaciones respectivas. (Énfasis propio)

Esta “reserva” en la forma como está redactada da lugar a la indebida interpretación, que lleva a la apropiación del derecho al vuelo, que es un bien común.

En lugar de mencionar la azotea, la norma debió referirse al derecho al vuelo, pues de esa forma es concordante con la obligación de cumplir con las normas de desarrollo urbano.

No dice la norma cuál autoridad de la que debe dar la autorización, si la asamblea de propietarios o el Municipio respectivo.

Finalmente el artículo 95 continúa con la redacción deficiente e incompleta que da origen a una mayor confusión, mala interpretación y la degeneración del concepto. Dice la norma:

Artículo 95. En la promesa de compraventa que suscriban el promitente comprador y el promitente vendedor, en el caso de viviendas nuevas, sin perjuicio de los requisitos exigidos por la legislación de protección al consumidor, deberán incluirse:

4.- Información detallada de las reservas que el promotor impondrá en el Reglamento de Copropiedad sobre la azotea, sótanos, fachadas, servidumbres y otros. Las reservas que podrán establecerse sobre áreas privadas ya edificadas, igual las podrá fijar sobre terrenos adyacentes para continuar con futuras etapas de la propiedad horizontal. Se permitirá al promotor adelantarlas, asumiendo haberse cumplido con el mínimo exigido por las normas de desarrollo urbano. No podrá el promotor desmejorar los derechos a la propiedad privada ofrecida al comprador.

Hay que destacar de este párrafo que hay dos temas en él.

El primero se refiere al mismo concepto de la Ley 13 de 1993 y que detallamos anteriormente: la obligación de proporcionar información detalla en el contrato de promesa sobre limitaciones en el uso de bienes comunes y usando idéntica redacción y con el mismo error de redacción  que en 1993.

El segundo es el aspecto más delicado de todos. “Reserva sobre áreas privadas ya edificadas”.

Una lectura desprevenida y poco atenta de la norma, puede dar lugar a una apropiación indebida de un bien ajeno, en este caso la finca madre PH que pertenece a los copropietarios del inmueble edificado sobre ella.

Esta apropiación indebida se extiende a “terrenos adyacentes”, pero de quién?

Qué realmente significa la reserva sobre áreas ya edificadas y sobre terrenos adyacentes?

Que el promotor debe formalizar un derecho real de superficie para construir en terreno ajeno y luego tiene derecho a solicitar la segregación del terreno para formar finca PH aparte.

De lo contrario estará construyendo sobre terreno ajeno que ya fue incorporado en su totalidad como finca madre PH de la primera etapa construida.

Es importante señalar que sí es posible la “reserva” en la PH.

Toda reserva en PH solo puede referirse al uso de ciertos bienes comunes. El artículo 43 numeral 13 señala que las reservas del promotor tendrán un período de vigencia de diez años.

Existen dos clases de reservas.

La primera es la que constituye una limitación sobre el uso de ciertos bienes comunes. Los redactores de la ley, la limitaron a 10 años, como queda dicho, pero ello no es práctico ni realista, sobre todo cuando se trata de mantener las fachadas uniformes, por solo citar ese ejemplo.

Todos los inmuebles sometidos sl al régimen de la PH mantienen sus fachadas sin cambios, no importa el tiempo transcurrido.

La segunda clase de reserva es la que sí puede hacer el propietario inicial, anunciándola en todos los contratos de promesa de compraventa y en los de compraventas y que de acuerdo al texto de la ley, sino hace uso de ella en diez años, caducará su derecho.

Para ello el promotor debe anunciar que constituye una reserva a su favor, sobre el derecho al vuelo del inmueble, para futuras construcciones, cumpliendo con lo que dice el siguiente párrafo del numeral 4 del artículo 95: cumpliendo con el mínimo exigido por las normas de desarrollo urbano.

Debe además anunciar (no lo dice la ley, lo dice el sentido común) cuántos pisos más tendrá el inmueble.

Al final del último piso, siempre habrá una azotea y un derecho al vuelo, que volverá a ser un bien común.

Puede también reservarse un derecho real de superficie, para construir otro PH, pues es posible construir un PH sobre PH, en cuyo caso, la azotea pasa a ser la finca madre.

Si el primer propietario incorporó un inmueble al régimen de propiedad horizontal, la finca sobre el cual está construido, es la finca madre PH, que no le pertenece desde el mismo momento en que se inscribió el título constitutivo en el Registro Público.

Para que el primer propietario pueda establecer a su favor una reserva,  sobre terrenos adyacentes (el término terreno es desafortunado; el concepto jurídico es finca)  “para continuar con futuras etapas de la propiedad horizontal”, solo le quedan dos caminos: el primero, segrega la parte que le interesa para que no quede formando parte de la finca madre PH, y así lo anuncia en el contrato de promesa y de compraventa, o establece a su favor un derecho real de superficie, para construir sobre terreno ajeno y luego segregarlo como finca madre PH.

No hay más alternativas.

La “reserva” no es derecho de propiedad. La deficiente redacción de la norma no pueda dar lugar a una interpretación que lleve a la apropiación indebida de bienes comunes.

Visto lo anterior y aunado al hecho de que en el derecho no existe la reserva sobre bienes inmuebles, cualquier norma del reglamento que le conceda al promotor privilegios para vender estacionamiento y bodegas, usar con ánimo de dueño la azotea del edificio, disponer de áreas que no se mencionan en la descripción del inmueble, o construir otro inmueble en la misma finca PH, es absolutamente ilegal.