Puede un juez ordenar el secuestro de las cuentas por cobrar un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal?

La respuesta es no.

Un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal, no tiene cuentas por cobrar. Las llamadas cuentas por cobrar pueden tener varios orígenes.

Pueden ser de las cuotas de gastos comunes debidas por los propietarios; de diversos ingresos que puede tener el inmueble, como por ejemplo, el alquiler de aéreas comunes como fachadas, azoteas, espacios para exhibiciones, mudanzas y remodelaciones, etc.

La situación jurídica de las cuentas por cobrar es la titularidad de un crédito, que en caso de mora deberá hacerse efectivo a través de los mecanismos legales.

Contablemente hablando, no existe en los inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal cuentas por cobrar.

Y si por vía de discusión se aceptara que así se le puede llamar al crédito que está a su favor, no lo podrá realizar sino instaura un proceso legal.

Por ello el que tenga algún título a su favor y contra la persona jurídica de la propiedad horizontal, no podrá solicitar al juez y este no lo podrá conceder el secuestro de las cuentas por cobrar, si previamente el titular del crédito de expensas o de cuotas de gastos comunes, no obtiene su pago a través del proceso ejecutivo.

Pero aun más, no puede el Juez conceder el secuestro de las cuotas de gastos comunes, aun cuando hayan sido cobradas,  porque este es, tal como lo dice la doctrina, un crédito alimentario.

En efecto, sin el pago de las cuotas de gastos comunes, el inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal, no podrá sobrevivir.

Debe entenderse con tal afirmación que los gastos de administración, conservación, mantenimiento, operación, reparación, seguros y modificación, de los bienes comunes, son esenciales la el buen funcionamiento del inmueble, ya se trate de un edificio o de un conjunto residencial privado.

La finalidad de la Asamblea de Propietarios es velar por el mantenimiento y buena administración de la propiedad horizontal, así como por el ahorro, a fin de contar con los fondos para la preservación del bien común.

Para el cumplimiento de ese fin, es necesaria la cuota de gastos comunes, razón por la cual, la doctrina la asimila a un crédito alimentario, pues con las cuotas se alimenta y se la da vida al inmueble, esto es, lo hace funcional y sirve para satisfacer las necesidades de los ahí habitan o trabajan.

El Juez debe tener presente que el titular del crédito es la persona jurídica denominada Asamblea de Propietarios.

No es el administrador, que solo cumple la función de recaudar, tal como lo dice el artículo 72 de la Ley 31 de 2010. Por ello, cualquier orden girada al administrador carece del sustento legal para ser cumplida.

Tampoco podrá el Juez ordenar el secuestro de los bienes comunes. Pues la Asamblea de Propietarios no es titular de ningún bien.

Los bienes pertenecen a los copropietarios de acuerdo al coeficiente de participación en los bienes comunes.

Lo anterior no significa que el inmueble es inmune a las acciones legales y que no puede responder frente a los reclamos de terceros.

El inmueble puede tener un fondo de reserva, puede tener cuantas de ahorro y esos son activos con los cuales puede responder, pero si ello no es suficiente, cada propietario deberá responder de acuerdo a su coeficiente de participación y llegado el caso, el acreedor deberá demandar a cada uno de los propietarios de acuerdo a ese porcentaje.

Debe el Juez tramitar una demanda en que el demandado o el demandante es el inmueble y no la Asamblea de Propietarios?

La respuesta es no.

Es un error grave, pues se confunde el inmueble como materialidad, esto es,  el objeto de la propiedad horizontal con la persona jurídica denominada Asamblea de Propietarios.

Esta es la que de acuerdo al artículo 47 de la ley 31 de 2010, ostenta la personería jurídica, la que nace en el instante mismo en que se inscribe el Reglamento de Copropiedad en el registro Público.

El P.H. tal (cualquiera sea el nombre del inmueble), no es persona jurídica.

Las personas jurídicas solo pueden nacer de la Ley. Solo está puede crearlas.

El inmueble como tal es solo una cosa, una materialidad sin personalidad para ser objeto y sujeto de derechos y obligaciones.

Por ello, es que el legislador resolvió un problema esencial en este tipo de propiedad y dotó a la Asamblea de Propietarios con los atributos de la personalidad.

Puede el juez nombrar un administrador judicial?

La respuesta es no.

La Ley 31 de 2010, ni ninguna de las leyes anteriores sobre la materia,   le ha dado al juez esa facultad.

El juez solo puede intervenir en caso de violación de la ley o del Reglamento de Copropiedad, pues ese instrumento es aprobado por una resolución del Ministerio de Vivienda y ordenamiento Territorial.

El administrador es un mandatario de la Asamblea de Propietarios, su relación jurídica se rige por las normas del contrato de mandato del Código civil.

Nombrarlo, removerlo, señalarle funciones o tareas, es únicamente y exclusivamente competencia de los propietarios.

Por mandato de la ley, el administrador responde a la junta directiva, si  lo nombra el juez, a quién deberá ese administrador rendir cuenta de sus acciones?

Si lo nombra el juez quien resuelve los conflictos que pudieran existir entre el administrador y los propietarios?

Cualquier designación que haga el juez en un evento de esta naturaleza, significa una violación de la ley.

Puede la Asamblea de Propietarios o la Junta Directiva remover al administrador judicial?

Por supuesto que sí, pues aun cuando lo designe el juez ilegalmente, sigue siendo un mandatario de la Junta Directiva, en primer lugar y de la Asamblea de Propietarios como autoridad suprema del inmueble, pues hay que tener presente que la Asamblea de Propietarios es por mandato del artículo 47 de la Ley 31 de 2010, es “el máximo organismo de gobierno dentro del Régimen de la Propiedad Horizontal y estará formada por los propietarios”.