No deben pagar, si seguimos los principios de la propiedad horizontal.

Para el análisis que nos ocupa en esta oportunidad, hay que tomar en cuenta una definición de “balcón”.

Arquitectónicamente este se define como   plataforma saliente de un edificio a la que se accede por una puerta o hueco y que está cerrada en la cara exterior por una barandilla, una balaustrada o un muro bajo.

De acuerdo al diccionario de la Real  Academia de la Lengua un balcón, es un hueco abierto al exterior desde el suelo de la habitación, con barandilla, por lo común saliente.

Por su parte para el diccionario de la lengua, terraza es un sitio abierto de una casa desde el cual se puede explayar la vista.

Desde el punto de vista arquitectónico, es el espacio exterior y elevado que sobresale en la fachada de un edificio, al que se llega desde el interior de una vivienda y que está limitado por una barandilla o muro.

Cómo se puede leer no hay una diferencia sustancial en la definición tanto arquitectónica como del diccionario entre balcón y terraza.

Puede resultar una diferencia en la idea de terraza si ella forma parte la azotea, en cuyo caso puede confundirse con esta última, pero no nos estamos refiriendo a ese caso.

Ya sea que la denominemos terraza o balcón, ambas son una prolongación de la loza que forma el piso de la unidad inmobiliaria y el techo de la inferior.

Son una parte estructural del inmueble.

La característica más importante es que terrazas y balcones son parte e integran la fachada del edificio.

Son bienes comunes de acuerdo al artículo 15 y 16 de la ley de PH (No. 31 de 2010), pues forman parte de la apariencia y además forman parte de las paredes exteriores de las fachadas.

Por formar parte de la fachada del inmueble son bienes comunes y estos son de dos clases: los comunes, comunes, es decir,  aquellos cuyo uso pertenece a todos por igual, como puede ser el área social, la piscina, elevadores; y los comunes de uso exclusivo, como son los estacionamientos, cuando son asignados al uso de cada unidad inmobiliaria.

Los bienes comunes de uso exclusivo son aquellos bienes que no forman parte de la unidad inmobiliaria, pero cuyo uso está asignado a una unidad inmobiliaria específica.

La prueba de que los balcones y fachadas son bienes comunes de uso exclusivo, nos los da la propia ley en su artículo 29 No. 7 al prohibir “modificar o adicionar cualquiera de las fachadas (sic) (la fachada es una sola con cuato lados o cuatro caras), de la propiedad horizontal, sin el consentimiento del 66% de las unidades inmobiliarias, sin el estudio de un arquitecto y  la aprobación de las autoridades competentes”.

Si fueran bienes privativos, la ley no impone semejante restricción para la modificación de la fachada. Como consecuencia de lo anterior, cerrar el balcón o la terraza sin cumplir con los requisitos legales, es violar la ley.

No hay duda que los elementos arquitectónicos denominados balcón y terraza son parte de la fachada del inmueble y por ser esta un bien común, lo son los balcones y terrazas por el principio de la accesión.

Por ser bienes comunes no suman para los metros cuadrados de la respectiva unidad inmobiliaria y, por lo tanto, no pagan esos metros cuadrados la cuota de gastos comunes. Otra razón para el no pago es que no forman parte del  cubo de aire.

El cubo de aire, es el espacio delimitado por los muros perimetrales, el techo y el suelo de la unidad inmobiliaria,  comprendido desde el umbral de la puerta privada de cada titular y lo que esté construido dentro del mismo.

Por no formar parte del cubo de aire no deben tomarse en cuenta para la cabida del inmueble. Si deben incluirse en la descripción del inmueble a la hora de escritura la escritura de promesa y de compraventa.

Al propietario de la unidad inmobiliaria le corresponde la obligación de cuidar y mantener ese bien común de uso privativo con el mismo cuidado de un buen padre de familia y es responsable de todos los daños y deterioros que recaigan sobre esa parte del inmueble.

Lo anterior no guarda relación con el precio que el vendedor le asigna a la unidad inmobiliaria para su venta, pues son temas muy distintos.

El costo de la construcción del saliente ya se llame balcón o terraza, será tomando en cuenta por el vendedor a la hora de fijar el precio de la respectiva unidad.