De acuerdo con la ley, los primeros entes orgánicos de un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal son el administrador y la junta directiva,  ambos designados por el promotor.

Esta designación se hace cuando se presenta el proyecto de reglamento de copropiedad en el departamento de propiedad horizontal del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

Hasta ese momento, el inmueble cuyo reglamento se haya sometido a aprobación de la entidad gubernamental  jurídicamente sigue siendo un bien del dueño de la obra constructiva, que en nuestro medio se le denomina “promotor”.

El nombramiento de quienes llevarán y velarán por los intereses de los futuros propietarios corresponde unilateralmente al promotor.  Ese es el sistema panameño y eso dice nuestra ley.

En la vida real y según  vemos en cada reglamento, las personas que ocuparán los cargos de administrador y miembros de la junta directiva responden a los intereses del que fue promotor.

Son personas de su confianza, parte de su entorno empresarial o de su entorno familiar, estén o no vinculados directamente con el proyecto inmobiliario.

De esta realidad se desprende que antes que responder a los intereses de los propietarios priman los intereses de quien los ha designado en esos cargos.

La pregunta que cabe ante esta realidad es: ¿Hasta dónde se extienden las facultades de los designados por el dueño de la obra constructiva en la gestión del patrimonio del inmueble  y del patrimonio de los propietarios?

La ley guarda silencio. No hay interpretación jurisprudencial nacional sobre esta situación.

Pero la ley no debe necesariamente establecer los parámetros de esta interrogante, ni debe dar todas las respuestas como si se tratara de una suma aritmética elemental.

El derecho es una ciencia social, no una ciencia exacta; es dinámico, cambiante y evolutivo. Cambia con la sociedad y una misma norma jurídica tiene interpretación diferente según el momento social en el que se vive.

La esencia del sistema es que los que llevan adelante la gestión del inmueble defiendan sus bienes comunes; cumplan las órdenes de la asamblea de  propietarios; contraten servicios, empleados, etcétera, sean los propietarios.

No lo son aquellos designados por el dueño de la obra constructiva. Los intereses de uno y de otros no son los mismos; son contrapuestos.

Por ello, los directores y el administrador designado por el dueño de la obra constructiva son nominales.

Esto quiere decir que han sido designados en esos cargos solo para cumplir un requisito de ley.

Pueden llamarse administrador, junta directiva, pero les falta la esencia principal: no tienen representación de los propietarios; no han sido empoderados por ellos y por lo tanto no los representan. Esencialmente debe entenderse como entes pasivos.

No tienen función real de administrar. Su papel esencial y único es dar los pasos necesarios para iniciar el funcionamiento del inmueble para que cuando los propietarios, en ejercicio de sus facultades legales, se hagan cargo, esté funcionando, por lo menos con los servicios básicos.

En materia de propiedad horizontal, tanto el administrador como la junta directiva son escogidos en función de la persona; esto son cargos intuito persone y el ejercicio de la esas funciones es personalísimo.

Todos los cargos en un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal supone el ejercicio de una relación de confianza.

Esta situación no se da con los que designa el dueño de la obra constructiva.

La realidad del día a día nos enseña que la relación que se produce entre propietarios y promotor y los nombrados por él es totalmente opuesta a la relación de confianza que debe existir.

Esta situación presenta otro problema de no poca importancia. ¿Hasta dónde obliga a los propietarios las decisiones tomadas por los designados por el promotor? ¿Qué responsabilidad les cabe frente a actos cometidos en perjuicio de los propietarios?

El administrador, ya sea el elegido por el dueño de la obra constructiva o por los propietarios a través de su junta directiva, está bajo un contrato de mandato según las reglas del artículo 1400 y siguientes del Código Civil.

Por lo tanto, ese administrador responderá penal y civilmente ante los propietarios, aun cuando ellos no lo hayan designado, por los actos en que pueda incurrir en perjuicio de los bienes y del patrimonio a cargo de su gestión.

Por su parte, la junta directiva no escapa de responsabilidades civiles y penales.

Mientras sean directores nominales no deben celebrar contratos que comprometan el patrimonio de la propiedad horizontal, sobre todo contratos que exceden de un plazo prudencial, que estimo no mayor de un año.

Salvo los contratos necesarios para hacer funcionar el inmueble, como pueden ser los de utilidad pública, los laborales y otros menores, la primera junta directiva nominal no puede asumir compromisos que recaigan en la gestión de la junta directiva que designen los propietarios.

Carecen de legitimidad activa para obligar a los propietarios.

El Instituto de la Propiedad Horizontal está diseñado para que funcione con los propietarios, ya que son los dueños de los bienes comunes y de los privados que existen en el inmueble.

La presencia de extraños regulando la vida del inmueble  es absolutamente metajurídica, va más allá de las reglas existentes.

Por ello, solo los compromisos a corto o mediano plazo que beneficien al inmueble pueden tener valor.

No así los que signifiquen un sacrifico económico, la pérdida de bienes comunes a través de ventas simuladas u

otro tipo de relaciones jurídicas que signifiquen excesiva onerosidad para el inmueble y los propietarios.

El intérprete de la norma no puede esperar que todas las respuestas estén en blanco y negro en la ley.

Le toca al juez, al magistrado, al abogado, a los propietarios y funcionarios entender que la propiedad horizontal como instituto jurídico  tiene reglas, principios y límites específicos y que no cumplir con ellos hará, por lo menos en Panamá, de este sistema de propiedad una alternativa fracasada  y causa de muchos conflictos.