La propiedad horizontal se define por la ley como un tipo especial de propiedad en donde se coexisten bienes comunes con bienes privativos y una salida a la vía pública.

Hay en esa definición varios elementos que destacar.

El primero y más importante de todos ellos es que se trata de un tipo especial de propiedad.

Pero no cualquier propiedad, se trata de una propiedad privada, cuyos dueños comparten bienes comunes, siendo este el segundo elemento esencial en el concepto de propiedad horizontal.

Como propiedad privada que es, está regulada por la Ley y un reglamento de copropiedad aprobado por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, por medio de una resolución que reviste el carácter de ley interna de los propietarios.

Ellos deben regir sus actuaciones privadas y de copropietarios de acuerdo a la ley y al reglamento.

La Constitución de Panamá y toda su legislación, lo mismo que la de otros países de sistemas democráticos, garantizan el respeto a la propiedad privada obtenida de acuerdo a la ley, con las únicas limitaciones que la propia constitución señala y que no es más que la función social que la propiedad debe cumplir.

En el caso de la propiedad horizontal, no se vislumbra una función social específica, pues el propietario de una unidad inmobiliaria está libre de ocuparla o no.

Si se quiere profundizar, la obligación social más importante es la del pago de los impuestos de inmueble señalados en la ley y de acuerdo al valor de la propiedad.

La ley de PH señala las mayorías válidas que se requieren para darle valor a ciertos actos de la propietarios, por ejemplo, para elegir una nueva junta directiva; para modificar el reglamento de copropiedad, para distribuir de otra forma el gasto de mantenimiento; el quórum válido para las reuniones, etc.

Mientras los propietarios tomen decisiones cumpliendo con el reglamento, todas ellas serán decisiones válidas.

Llegado el caso que un propietario no esté de acuerdo con una resolución adoptada en una asamblea de propietarios o en una junta directiva, o no esté de acuerdo con la no toma de una decisión en una sentido determinado, puede el propietario recurrir al juez?

Las decisiones tomadas en asamblea de propietarios horizontal o en junta directiva, como toda decisión adoptada por un ente que en este caso es orgánico de la propiedad horizontal, están sujetas a reunir los requisitos de eficacia de todo acto jurídico, y por lo tanto, pueden ser demandados de nulidad.

No vamos a entrar en detalle, pero la nulidad que se demande, puede ser de varias clases, según sea el vicio que se imputa.

Algunos actos demandados de nulidad pueden ser convalidados por el demandante, según sea su actuación posterior al acto acusado.

Por ejemplo, si no está de acuerdo con la forma como se decidió el uso de los estacionamientos, pero actúa de acuerdo con lo acordado, no hay duda que convalidó el acto; si no está de acuerdo con el monto de las cuotas de mantenimiento, pero las pagas y no reclama, convalida el acto, por solo citar unos ejemplos sencillos.

Otros actos pueden convalidarse, al ocurrir el plazo de prescripción para reclamar, sin haber intentado acción alguna.

Dado que los actos de los propietarios se refieren a su propiedad privada, el juez solo puede intervenir en un conflicto entre copropietarios para decidir si ha habido violación de la ley de propiedad horizontal o violación del reglamento de copropiedad.

Pero aun así, qué facultad tiene el juez en el evento de una violación de la ley o del reglamento?

El juez solo puede dictar sentencia declarando si ha ocurrido o no una violación a la ley o al reglamento.

En el sistema panameño, no podrá por ejemplo, convocar a una nueva reunión de propietarios, la ley no lo faculta para ello; no puede ordenar que se repita la reunión en la cual se incurrió en el vicio que se le imputa por parte de uno o más propietarios; no podrá convocar una nueva reunión y dirigirla para que no se incurra en nuevos vicios de nulidad.

En definitiva el juez está limitado a pronunciarse si se ha incurrido en actos que vician el valor legal del acto jurídico que emana de la asamblea de propietarios o de la junta directiva. No tiene más facultades.

El juez está obligado a respetar la decisión de las mayorías ya sea que esa mayoría decida no reunirse, o no tomar decisiones sobre determinado punto que uno o más propietarios hayan solicitado que se pronuncie la asamblea, como puede ser, realizar determinadas reparaciones al inmueble; pintar el edificio, darle otro uso a un área común, etc.

Mientras los propietarios no incurran en actos que violen normas de orden público, el juez no tiene ni puede tener injerencia alguna en las decisiones de los propietarios que se refieran exclusivamente a su propiedad privada y a la copropiedad de los bienes comunes.

De la misma manera, no puede tener el juez injerencia alguna en las decisiones del administrador, pues este administra bienes privados y las decisiones de este solo competen a la junta directiva en primer lugar y a la asamblea de propietarios en segundo lugar.

Si esos órganos de la propiedad horizontal avalan lo decidido por el administrador, el juez no tiene campo de acción legal alguno contra esa decisión.

Si este incurre en violación de la ley y del reglamento, el quejoso siempre tendrá que dirigir su demanda contra la asamblea de propietarios, por ser el órgano que tiene la personería jurídica del PH.

Para que una acción contra decisiones de la asamblea de propietarios o contra la junta directiva prospere, será necesario que el demandante tenga un interés legitimo, cierto, serio y que lo afecte directamente.