PUEDENVENDERSE

La respuesta es afirmativa. Para ello nos remitimos al artículo No. 11 que aunque confuso en su redacción, lo permite.

El primer párrafo nos dice:

“Cada propietario podrá vender a otro propietario de la misma propiedad horizontal los anejos de su unidad inmobiliaria que no sean necesarios para su funcionamiento, uso y disfrute.

A estos bienes anejos no se les podrá variar el uso para el cual fueron destinados.

Tales ventas y traspasos podrán hacerse sin la aprobación de los demás propietarios y sin requerir la aprobación del Ministerio de la Vivienda y Ordenamiento Territorial.”

Vale la pena comentar respecto de este párrafo que es obvio y por ello no era necesario mencionarlo, que la venta solo puede ser a otro propietario del mismo conjunto inmobiliario y que a los anejos no se les puede variar el uso para el cual fueron destinados.

Los anejos no son ni necesarios ni esenciales para el funcionamiento,  uso y disfrute de una unidad inmobiliaria.

No tiene sentido esa redacción, tomando en cuenta que el anejo, como su nombre lo indica es accesorio a la unidad inmobiliaria.

Los primeros PH que construyeron no tenían anejo y ello no impedía el funcionamiento, uso y disfrute de la propiedad. Cabe preguntarse, cómo puede un anejo intervenir en el “funcionamiento, uso y disfrute” del bien inmueble?

Si los anejos no son necesarios ni esenciales ni para el funcionamiento, uso y disfrute de la unidad inmobiliaria, tampoco lo son para la su existencia jurídica.

Son bienes que solo aportan una utilidad práctica a la unidad inmobiliaria.

Si bien es cierto que no se requiere autorización de ninguna autoridad, según este primer párrafo, es recomendable que se informe a la Junta Directiva del PH para que este en conocimiento del cambio de propietario.

Además, para que esa venta tenga efecto respecto de terceros, será necesaria inscribirla en el Registro Público.

El párrafo segundo de este artículo No. 11 parece contradictorio con el primer párrafo. Dice así:

“En caso de traspaso de espacios de estacionamiento de automóviles que en el Reglamento de Copropiedad hubieran (sic) sido asignados como bienes privados o anejos, solo será posible si la unidad inmobiliaria que traspasa el espacio no queda con menos de la cantidad de estacionamientos que establecen las normas de ordenamiento territorial del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

Para tal fin, el interesado deberá aportar una certificación emitida por el Ministerio en la que se constata que cumple con la norma vigente.”

El primer párrafo de este artículo no deja duda que es amplio y se refiere a “los anejos”, sin mencionar si son bodegas o estacionamientos.

Y sin poner el requisito de aprobación de entidad gubernamental alguna. Pero el segundo párrafo se refiere en forma exclusiva a estacionamientos.

Solo cabe entender, que el primer párrafo se puede estar refiriendo solo a bodegas y el segundo solo a estacionamientos.

Pero si así fuera, no tiene sentido haber dividido el artículo en la forma en que se hizo y menos hablar en términos genéricos en el primer párrafo, para desdecirse del mismo en el párrafo siguiente.

Nótese también que el segundo párrafo no habla de venta sino de traspaso. Pero toda venta implica un traspaso.

La norma confunde el estacionamiento, bien común,  asignado como de uso exclusivo, con el estacionamiento bien anejo, pues de otra manera no tiene sentido decir que ello solo “será posible si la unidad inmobiliaria que traspasa el espacio no queda con menos de la cantidad de estacionamientos que establecen las normas de ordenamiento territorial…”.

Los estacionamientos bienes anejos, no forman parte de las normas de “ordenamiento territorial” del MIVIOT. Sí son parte de las normas urbanísticas los estacionamientos bien común de uso exclusivo.

El artículo No. 14 se presta a más confusión.

Hace una distinción entre estacionamientos y bienes anejos, dándole una naturaleza jurídica a los estacionamientos como un bien que no es anejo.

El párrafo comienza con una imposibilidad jurídica y contradictoria con el artículo al cual remite.

Dice así la norma:

Una vez incorporado al Régimen de Propiedad Horizontal, el promotor, el Administrador, la Junta Directiva o quien tenga la responsabilidad de la administración del bien sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal estará obligado a asignar el estacionamiento y los bienes anejos que correspondan a cada unidad inmobiliaria de acuerdo con el artículo 38.

Se prohíbe la venta, traspaso, donación, permuta o cualquier acto de disposición de los estacionamientos o bienes anejos en los siguientes supuestos:

  1. Cuando perjudiquen a los propietarios de las unidades inmobiliarias incorporados al Régimen de Propiedad Horizontal.
  2. Cuando los propietarios de las unidades inmobiliarias incorporadas al Régimen de Propiedad Horizontal queden excluidos de los derechos o beneficios de tales bienes.
  3. Cuando queden con menos de la cantidad de estacionamientos que establecen las normas de ordenamiento territorial del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

La primera frase de este artículo, su ejecución es de imposibilidad jurídica, porque los bienes anejos nacen en el Reglamento de Copropiedad (como dice el segundo párrafo del artículo No.11 y el No. 13 del artículo No.36 y el No.38)  y no pude asignarlo el promotor, que  deja de existir al inscribirse el PH en el Registro Público, ni la junta directiva, ni el Administrador, “o quien tenga la responsabilidad de la administración de bien sujeto al Régimen de la Propiedad Horizontal”, que no hay otro que el Administrador.

El verbo asignar, está reservado en propiedad horizontal, a bienes comunes de uso exclusivo como los estacionamientos y, esos, sí los puede asignar el administrador.

No así los anejos, que son objetos de tráfico jurídico por parte del vendedor del inmueble.

El artículo 38 es claro cuando dice que los bienes anejos “deberán estar plenamente identificados y descritos.”

Por lo tanto, es imposible que suceda lo que manda el artículo No.14 primara parte.

El segundo párrafo de artículo No. 14 “prohíbe la venta, traspaso, donación, permuta o cualquier acto de disposición de los estacionamientos  o bienes anejos (sic)…..”

Este párrafo hace referencia a los estacionamientos, como si fueran los únicos anejos en un PH o como si estacionamientos y anejos fueran necesariamente la misma cosa.

El artículo No. 11 que ya vimos, no pone en su primer párrafo ninguna limitación ni restricción para el traspaso de “los anejos de su unidad inmobiliaria…”  Lo que sí hace el artículo 14.

Las condiciones de prohibición no tienen sentido, pues i) cómo puede “perjudicar a los propietarios de las unidades inmobiliarias (Énfasis propio), el traspaso de un bien anejo, que es un bien privativo?; ii) cómo puede el que vende un estacionamiento “o bienes anejos”, quedar excluido de los derechos o beneficios de tales bienes?) quiénes quedan con menos de la cantidad de estacionamientos que establecen las normas?

Si los bienes anejos son bienes privativos que forman parte de una unidad inmobiliaria, su venta y traspaso debe ser de libre circulación, por la tanto, la norma que prohíbe la venta deviene en inconstitucional, a mi criterio.