I.- Daños que se originan en bienes comunes   

El principio general del derecho, universalmente aceptado, es que el que causa un daño debe repararlo.

En la propiedad horizontal los daños solo pueden provenir de dos fuentes: de un bien común o de un bien privativo. El origen del daño determina quién debe responder por él.

Para determinar quién debe cargar con el gasto de la reparación, no interesa en dónde se manifiesta el daño sino dónde se origina; si su origen es un bien común, el pago deberá efectuarlo el consocio, si se origina en un bien de propiedad exclusiva el pago corresponde al titular de ese bien. (1)

Si bien es importante saber en dónde se origina, también lo es cómo se origina. Algunos daños son por causas fortuitas, otros, por desgaste de materiales, o por el simple paso del tiempo. Otros daños son causados por actos del hombre, ya sea por culpa o negligencia.

La cuota de mantenimiento que paga cada propietario, tiene entre otros propósitos, de acuerdo a la definición de “cuota de gastos comunes” y a la de “gastos comunes”, a que se refiere el artículo 5 numerales 13 y 16, la conservación y mantenimiento de los bienes comunes.

¿A quién le corresponde realizar las reparaciones?

El artículo 43 señala las cláusulas que “como mínimo”, debe contener el Reglamento de Copropiedad. Ninguna de ellas hace referencia a la reparación de daños. Por su parte el artículo 72 que señala las obligaciones de la administración en el numeral dos menciona “la conservación”, sin decir sobre qué bienes, pero no hay duda que no puede referirse a otros que no sean los comunes. El numeral 8 menciona que el administrador debe “recaudar de los propietarios las cuotas de administración, conservación, mantenimiento, reparación y modificación de los bienes comunes”.

Por lo tanto, aún a falta de mención expresa en el Reglamento, no hay duda que la obligación de reparación de daños que se originan en bienes comunes, es responsabilidad del administrador y corre por cuenta del fondo común de los propietarios. La obligación del administrador es una obligación legal.

Cualquier daño que afecte a los condominios o a terceros, originado en partes comunes, la asamblea de propietarios es el único responsable. Ninguna acción cabe contra la persona del administrador, salvo en caso de dolo o negligencia.

Si el daño se origina en un bien común, por defectos de construcción, o por daños causados por la inclemencia del tiempo, o por la antigüedad del inmueble, no exonera a la administración del deber de atender y solucionar el daño y a la asamblea de propietarios, de resarcir el daño causado.

La falta de aviso oportuno a la administración del que sufre el daño, puede disminuir la responsabilidad del PH, pues si el daño se ha agravado por falta de un aviso oportuno y el propietario fue negligente en informar tan pronto ocurrió el daño, no hay duda que él ha contribuido en el agravamiento del daño.

¿Puede un propietario realizar reparaciones en bienes comunes por su cuenta? La respuesta es afirmativa. Como copropietario de bienes comunes y requiriéndose una reparación urgente en virtud, por ejemplo, de un peligro para todos los copropietarios o para evitar un mal mayor. En ese caso el propietario que se hace cargo de la reparación tendrá derecho a que se le reembolsen los gastos.

La ley no da una idea de los supuestos de hecho y de derecho para que un propietario haga las reparaciones y se le reembolsen los gastos. En tal ausencia debemos suponer que las premisas para que pueda actuar un propietario son: la ausencia del administrador, o la imposibilidad de localizarlo; un daño real o inminente; la gravedad del daño que no pueda esperar al administrador y la no oposición de la mayoría de los propietarios.

¿Qué sucede en caso que la administración o una mayoría de propietarios se niegue a realizar la reparación, o pretenda realizarla de forma diferente a como el propietario afectado pretende que se haga?

En ese caso al afectado solo le cabe recurrir al vía judicial, al proceso sumario, por tratarse de una controversia entre propietarios. En ese proceso el afectado deberá probar que el daño proviene de elementos o bienes comunes, la gravedad del daño, y el tipo de reparación que se requiere.

Es común que las unidades inmobiliarias ubicadas en la última planta, cuyo techo es la azotea sufran de filtraciones. En ese caso la obligación de la administración es buscar el medio más idóneo de terminar con el mal, valiéndose si es necesario, de dictamen técnico o de peritos versados en la materia. La administración debe garantizar con los medios técnicos disponibles, que las filtraciones y los consiguientes daños, no continuarán.

No está obligada la administración, a cumplir necesariamente con el requerimiento que le haga el propietario afectado. Sí debe evaluarlo consultado los intereses del afectado y los del resto de los propietarios.

Si se determina que el daño se originó en un bien privativo o fue causada por un acto de un propietario, la administración repetirá contra el que causó el daño o contra el dueño del inmueble.

Cuando el daño se origina en un bien común, el que sufre el daño no queda exonerado de pagar su cuota parte en la reparación del daño. En ese evento hay que tomar en cuenta que el que hace frente a las reparaciones, es la asamblea de propietarios y esta incluye al que sufre el daño. Lo mismo sucede si hay que indemnizar, pues esta se pagará de los fondos comunes.

La mora en el pago de las cuotas de gastos comunes, exonera a la asamblea de propietarios de realizar las reparaciones que afectan a un propietario? ¿Puede un propietario negarse a pagar las cuotas por falta de reparación del daño originado en bienes comunes y que afectan a su propiedad?

La doctrina no tiene una respuesta unánime. Para algunos son prestaciones de naturaleza distintas; por lo tanto, una cosa no tiene que ver con la otra. Para otro sector, si cabe la excepción de “la mora purga la mora”, por lo que la asamblea de propietarios no estaría obligada a realizar reparaciones en bienes comunes si el propietario afectado está moroso en el pago de la cuota de gastos comunes.

Pareciera que lo más justo es que el que reclama la reparación de un daño esté al día en sus obligaciones. No hay que dejar de lado que si uno o más propietario incumplen su obligación, puede haber un déficit para realizar las reparaciones que se reclaman.

II.- Daños que se originan en bienes privativos.

Cada propietario tiene la obligación de efectuar y pagar las reparaciones de su unidad inmobiliaria que afecten a otra unidad inmobiliaria (art 21) Los propietarios de unidades inmobiliarias con elementos compartidos pagan por partes iguales los gastos de mantenimiento y reparación de los elementos de los entrepisos y de las paredes que le sean comunes (art 22). De no efectuarse la reparación, el administrador podrá ordenarlas y gestionar su cobro por la vía del juicio ejecutivo (art 21 inciso 2).

El principio es el mismo: el que causa un daño debe repararlo, pero en este caso los que están obligados a reparar son los propietarios de las unidades inmobiliarias. El propietario no está obligado a reparar los daños que ocurran dentro de su “cubo de aire”, solo en la medida que ese daño no cause perjuicios directos o indirectos a los bienes comunes o bienes de otro copropietario.

Producido un daño, el propietario está obligado a determinar si ese daño causará perjuicios a los bienes comunes o a la propiedad de otra persona. En la medida que así sea, deberá actuar en forma diligente, rápida y efectiva, pues los daños que se causen corren por su cuenta. No tiene relevancia que el propietario se excuse de su obligación de reparar, alegando que se trata de vicios de construcción o de mala calidad del material, ya que como propietario es responsable de mantener y conservar los bienes que le son propios.

De acuerdo a la ley panameña, los daños que ocurran en los elementos compartidos corren por cuenta de ambos propietarios, lo que significa que en materia de reparaciones, la ley considera a esos propietarios como dueños de esos elementos compartidos, y no como elementos comunes esenciales.

Como excepción al principio anterior, la ley menciona que si el o los daños en los elementos compartidos han sido causados por uno de los propietarios, ese deberá, como es lógico suponer, correr con el costo de las reparaciones.

Cómo debe actuar el administrador si la unidad inmobiliaria está cerrada o su propietario se niega al ingreso de  las personas que harán la reparación? En este evento, los propietarios tienen la obligación de permitir el tránsito y trabajo de personas que deban penetrar en su unidad inmobiliarias o en sus bienes anejos para inspeccionar o efectuar arreglos en otra unidad inmobiliaria o en bienes comunes (art 31).

El principio en PH es que el dueño de una unidad inmobiliaria no puede negarse a realizar las reparaciones en su unidad cuya omisión puede causar daños a otro propietario o a bienes comunes, ni puede obstaculizar, ni impedir el paso de los que tengan que ingresar a ella para acceder a otra propiedad o hacia bienes comunes.

La ley menciona que para cumplir ese propósito la administración del PH solicitará los permisos respectivos, pero no dice a quién hay que pedírselos. En todo caso el administrador no podrá penetrar en esa propiedad si no obtiene previamente un permiso, que no puede ser otro que el de una autoridad pública, en este caso de un Corregidor. No vale una acta notarial haciendo constar las circunstancias por la cual se penetra en la unidad inmobiliaria que está cerrada o que el dueño no permite su ingreso, ello porque los Notarios no dan permisos ni son autoridad pública. Ellos son solo Ministro de Fe.

Si la administración o los técnicos que concurren a reparar el daño, no pueden determinar su origen, previo a la realización de las reparaciones, y posteriormente se determina sin lugar dudas que se origina en un bien privativo, la administración podrá repetir contra el propietario de la unidad inmobiliaria, aunque esté no haya dado su consentimiento a la reparación.

III.- La Indemnización.

El principio general del derecho es que hay lugar a indemnización, solo cuando se ha producido un daño. Ese daño tiene que haber sido causado por actos ajenos al que lo sufre. Tiene que haber una relación de causa y efecto y tiene que ser probado.

Opina José Luis Lopez Castiñeira que la reparación que se reclama por los daños y perjuicios originados por deterioros, desperfectos, filtraciones, roturas, etcétera, en detrimento del actor puede ser integral, pudiéndose incluir entre los rubros pretendidos el costo de las reparaciones de la unidad afectada, las consecuencias indirectas, si es que han sido probadas, como, por ejemplo, el valor de los bienes muebles destruidos por filtración de agua o humedades e inclusive daños físicos padecidos por la víctima del daño o el daño moral padecido por los deterioros, entre otros.

Obviamente, dice Lopez Castiñeira, para que prospere el reclamo deberá probarse debidamente la relación de causalidad entre el daño que se invoca y el hecho generador que se atribuye al demandado. (2)

Como se trata de un daño, el que lo sufre puede accionar contra la Asamblea de Propietarios, utilizando los mecanismos legales. Hay sin duda una responsabilidad contractual, a mi criterio, de parte del PH., puesto que es su obligación dar mantenimiento oportuno, rápido y eficaz al daño que se sufre. Entre el PH y cada uno de los propietarios hay una relación contractual en la medida que el PH (tomado como sinónimo de asamblea de propietarios, para este caso) tiene la obligación de conservar y mantener los bienes comunes.

En todo caso la obligación del PH es la reponer los bienes afectados al mismo estado, condición y valor que tenían antes de sufriré el daño. No se puede pretender que se indemnice pagando más del valor actual del bien ni que se reemplace por otro más costoso, pues en ese caso hay enriquecimiento ilícito.

Tampoco se puede pretender que se reembolse el costo de alquileres que pagó el afectado, si no prueba que la mudanza era necesaria pues la unidad inmobiliaria era absolutamente inhabitable.

Puede haber otros daños indemnizables, pero ello es y será siempre materia de decisión por parte de un tribunal.


1.- Gabas, Alberto Aníbal, Manual Teórico-práctico de propiedad horizontal, Hamurabi, Buenos Aires, 1994, pag 171

2.- Lopez Castiñeira, José Luis. Reparaciones en Propiedad Horizontal, bajo la dirección de Claudio M. Kiper; edit., Rubinzal-Culzoni Editores; Bs., As. Argentina, 2008, pag., 208.