Lo que es y no es una Unidad Inmobiliaria

En la Gaceta Oficial del 25 de septiembre de 2017 se publicó una sentencia de la Sala Tercera de la CSJ, de fecha 17 de julio de 2017, en la cual se resuelve una demanda de nulidad presentada contra una resolución del MIVIOT que aprobó la incorporación de un inmueble al régimen de la propiedad horizontal.

La sociedad demandante, a través de su apoderado legal, solicita que se declare nula, por ilegal, la resolución que declara apto para incorporarse al régimen de la propiedad horizontal un inmueble con destino residencial, comercial y turístico. El fundamento de la demanda de nulidad es que valiéndose la resolución que declara apto al inmueble para incorporarse al régimen de la propiedad horizontal “segregó para sí las áreas comunes, tales como lobby, el gimnasio, y la piscina, entre otras, a pesar que las mismas son bienes de propiedad, beneficio y usufructo de todos los propietarios, ello con el propósito de ser utilizado como hipoteca” a favor de una entidad bancaria, en perjuicio de los propietarios del inmueble y también para ir en contra de la Ley de Propiedad Horizontal que salvaguarda los bienes comunes de los propietarios” y, por lo tanto, contraviene los artículos 15 y 16 de la Ley 31 de 2010 que regula el régimen de la propiedad horizontal.

El informe de conducta que, por ley debe entregar la entidad acusada, se limita solo a dejar una relación de todos los pasos que se dieron para la aprobación de la solicitud de incorporación. No entra a analizar las razones jurídicas por la cual se autorizó que bienes que son por destino las amenidades del inmueble, pasan a ser unidades inmobiliarias. La ley, al pedir el informe de conducta no quiere una relación de hechos, lo que pide es que justifiquen las razones legales de su actuar. De esta manera el MIVIOT dejó pasar una oportunidad para sentar un criterio sobre esta materia en cuanto definir qué son y no son unidades inmobiliarias y porqué.

Por su parte la Procuraduría de la Administración, al emitir concepto, se centra en la petición del demandante, no aporta nada a la teoría de la propiedad horizontal, perdiendo una oportunidad valiosa de hacerlo. Básicamente el Procurador basa su opinión en que la resolución atacada no segregó las áreas comunes; señala que la resolución atacada “ es el acto a través del cual se definen los espacios en el P.H., ya sean como bien común o como bien privado…en realidad lo que se hizo a través de esta, fue definir primariamente que iba a ser bien común y qué, bien privado” declarando que en la Ley 31 de 2010, si es jurídicamente viable modificar el uso o destino de áreas sean éstas privativas o comunes, siempre y cuando se cumplan con las formalidades establecidas.”

 Para que un bien pueda ingresar el régimen de la propiedad horizontal, necesariamente debe contar con bienes comunes y bienes privados. El listado de bienes comunes que hacen en los artículos 15 y 16 de la Ley 31 de 2010 no es taxativo. Obviamente hay muchos más. Un bien no es común porque así se defina en la ley o en el Reglamento. Un bien es común por su destino, por el servicio que presta a todos los propietarios.

Los primeros edificios que se incorporan en Panamá al régimen de la propiedad horizontal no contaban con piscina, lobby, gimnasio, sala de reuniones, etc. No por ello dejaban de ser PH. Bienes comunes son, por ejemplo, los pasillos, las escaleras, el o los elevadores; el tanque de reserva de agua, etc. Hay bienes comunes que son inmuebles y otros que son muebles.

Lo importante a señalar en el caso que se analiza, es que ambas partes omitieron en su análisis los elementos esenciales que debe reunir un inmueble para ser parte de un PH. Me refiero al concepto de propiedad horizontal y a la autonomía funcional o independencia funcional. Si el MIVIOT hubiese tenido en mente esos conceptos no podría bajo ningún concepto autorizar que las amenidades se constituyeran en unidades inmobiliarias como parte de un inmueble sometido a este tipo especial de propiedad. Si bien el error madre nace en el MIVIOT el Registro Público, con toda falta de conocimiento en la materia, le dio certificado de nacimiento.

Para que exista una unidad inmobiliaria sometida al régimen de PH debe estar necesariamente delimitada por paredes o muros perimetrales sobre un plano horizontal. Debe formar dentro de ese espacio un cubo de aire y compartir bienes comunes.

Esencial es la independencia funcional o autonomía funcional. La Ley 31 de 2010 la señala en su artículo uno, al mencionar la palabra “independiente.” esto significa que el bien debe ser independiente de acuerdo al destino del inmueble.

Si el destino del inmueble es “Residencial/Comercial/Turístico, ni la “el lobby, el gimnasio, y la piscina, entre otras”, pueden tener por si solas el destino que tiene el inmueble. La autónoma funcional va unida al destino del inmueble.  Esto sería posible si el PH fuera de lobby, gimnasio, y piscina y esta situación resulta imposible para cualquier mortal, aun no entendido en la materia. En todo Reglamento de PH debe indicarse, por ministerio de la Ley, el destino del inmueble.

Las amenidades a las cuales se le dio la naturaleza jurídica de finca PH y, por lo tanto, de unidad inmobiliaria, no comparten bienes comunes, aun cuando  formen parte del mismo PH. Ellas, por prestar un servicio común a todos los propietarios, son por naturaleza y destino, un bien común. Por esa misma razón, no pueden tener coeficiente de participación en los bienes comunes. No son en si misma unidades inmobiliarias.

Este debió ser el argumento esencial en esta demanda, y este análisis somero que hacemos debió hacerlo la Procuraduría de la Administración, aun cuando  estaba obligada a pronunciarse sobre el contenido de la demanda, pero hacer docencia y sentar doctrina, no le hace daño.

Pero este fenómeno es muy común en este país, en donde el MVIOT aprueba como unidad inmobiliaria en edificios, las azoteas, siendo que esta es una loza que cubre y cierra el inmueble y toda loza por mencionarlo expresamente la ley y porque además el inmueble no puede existir sin ella, no puede ser una unidad inmobiliaria y menos una finca registral. Pero “cosas veredes, Sancho.”