Lo primero que hay que determinar es la razón por la cual se paga cuota de gastos comunes. La respuesta es a primera vista sencilla. Se paga porque en un PH hay bienes que son de todos los propietarios, los llamados bienes comunes, los cuales por el uso de los mismos se deterioran y/o requieren de mantenimiento constante, entre otros gastos propios de todo bien.

Como esos bienes son comunes los dueños de esos bienes son los propietarios de las unidades inmobiliarias en donde ellos se encuentran. La ley señaló que el pago de la cuota de gastos comunes es de acuerdo al metro cuadrado de cada unidad inmobiliaria, pero ese sistema es absurdo y nada práctico. Lo correcto hubiera sido que se pague de acuerdo al coeficiente de participación de cada propietario en los bienes comunes, como sucede en casi todas las legislaciones del mundo sobre esta materia.

Sabiendo que son los dueños los que pagan la cuota de gastos comunes, la obligación debe nacer desde el momento en que se es dueño y no antes.

Y cuándo se es dueño? Se es dueño desde que la escritura de compraventa se inscribe en el Registro Público, que en materia de bienes inmuebles equivale a la tradición o entrega del bien.

El artículo 24 de la ley 31 de 2010 sobre propiedad horizontal es confuso y por ello su lectura no es fácil y se presta a todo tipo de interpretación. Para entender el artículo dividámoslo en varias partes.

La primera:

Artículo 24.  Los propietarios, incluyendo el propietario inicial  en el caso de viviendas nuevas, antes promotor, deberán sufragar  la  totalidad de las cuotas de gastos comunes a partir de la fecha de expedición  del permiso de ocupación de la unidad inmobiliaria, hasta que sea debidamente inscrita en el Registro Público la venta de la unidad inmobiliaria o sea entregada la unidad inmobiliaria….

La norma comienza diciendo “los propietarios”; cuando en este caso debió ser en singular,  el propietario, pues la norma se dirige individualmente al que tienen la obligación aunque sean varios en un mismo inmueble. Solo se es propietario cuando se inscribe la compraventa en el Registro Público y la obligación nace porque en ese momento se es dueño. Se hace énfasis en propietario inicial, lo que no era necesario, pues es un propietario igual a cualquier otro.  Pero seguido la norma agrega la preposición “hasta”, que denota un término de tiempo.

Debe entenderse que el promotor debe pagar las cuotas de gastos comunes desde la expedición del permiso de ocupación hasta la inscripción de las escrituras de compraventa, pues hasta ese momento hay un solo propietario de todo el inmueble, que no es otro que el promotor.

La segunda parte:

en cuyo caso corresponderá a cada propietario o al promitente comprador, según sea el caso, asumirlo conforme a la cuota de gastos comunes.

La frase “en cuyo caso”, está indicando que es a partir de la inscripción de la escritura de compraventa, cuando comienza la obligación para el que adquirió el inmueble de parte del promotor. Cuando se menciona al promitente  comprador se hace una mención inútil toda vez que inscrita la escritura de compraventa deja de existir el promitente comprador y se pasa a ser simplemente comprador.

La tercera parte:

En los proyectos por fases que sean incorporados al Régimen de Propiedad Horizontal, el promotor deberá cubrir la totalidad de la cuota de gastos comunes de cada fase; sin embargo, se obliga a contribuir mensualmente con los gastos comunes que sean requeridos para cubrir los gastos de operación de todas las áreas comunes del proyecto.

Si se usó el verbo “deberá”, el “sin embargo” que sigue confunde, pues por una parte es obligatorio el pago de la cuotas de  gastos comunes, y por otra parte, es solo la fracción que haga falta para cubrir la totalidad de los gastos comunes, entendiéndose en este caso, que aun es propietarios de unidades inmobiliarias no terminadas o sin vender. Aquí se crea un desequilibrio, pues mientras los propietarios pagan el 100% de la cuota, el promotor solo cubre lo que haga falta para “cubrir cubrir los gastos de operación de todas las áreas comunes del proyecto”.

La cuarta parte:

Si por causa imputable al promotor la unidad inmobiliaria no es entregada materialmente al nuevo propietario una vez que su compra haya sido inscrita en el Registro Público, el promotor correrá con las cuotas de gastos comunes que correspondan a esta unidad inmobiliaria en el edificio o urbanización respectiva hasta la fecha en que se haga su entrega material, incluyendo sus llaves e inspección

Esta parte del artículo no se refiere a la inscripción de la compraventa, sino a la “entrega material”, pues la entrega jurídica es la inscripción. En ese caso, lo que impide el pago de la cuota de gastos comunes es la imposibilidad del propietario de usar y gozar de su propiedad, por causa imputable al vendedor, en este caso promotor.

Aun cuando el artículo es confuso, lo que se puede sacar en claro es que la cuota de gastos comunes se paga desde que se es propietario y eso sucede cuando se inscribe la escritura de compraventa en el Registro Púbico.