Como quedó dicho en un artículo anterior, el Administrador de un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal tiene obligaciones que emanan de la Ley, el Reglamento de Propiedad, de la Junta Directiva y de la Asamblea de Propietarios.

Al referirnos a las obligaciones que emanan de la Ley, no solo nos estamos refiriendo a la Ley 31 de 2010 que regula este tipo de propiedad. Queda incluida el primer lugar los derechos y garantías al ciudadano que señala la Constitución de la República; las normas y principios de los Códigos de la República como son el Civil, Penal; de Comercio, por citar los que más tiene incidencia. Del conjunto de normas a que nos referimos está el Reglamento de Copropiedad, las instrucciones que expida la Asamblea de Propietarios y la Junta Directiva, y finalmente el contrato celebrado entre el administrador y el inmueble, representado por su presidente y representante legal.

En un artículo anterior mencioné que la Ley 31 de 2010, menciona la escogencia del Administrador en dos artículos. El primero de ellos, al referirse al acta de elección de la Junta Directiva, y agrega la norma: ”Igualmente, el acta de Asamblea de Propietarios en la que se elige el Administrador”. Entre  las funciones y facultades que la Ley le otorga a la Junta Directiva, está la de “nombrar y remover de su cargo al administrador … y establecer la remuneración y demás términos y condiciones relativa a sus funciones”. Obviamente, el término “remuneración” está mal usado, pues da la idea de salario. Debe entenderse honorarios. Cuando la Ley menciona al Administrador en el Capítulo V, comienza diciendo: “La administración será nombrada por la Junta Directiva…” Debe entenderse: El administrador será nombrado.

Si queremos determinar un superior inmediato de el administrador, la Ley nos  refiere a la Junta Directiva, de acuerdo a lo que se concluye del artículo 73.  Si bien ese mismo artículo le atribuye al administrador la función de “velar por el fiel cumplimiento, por parte de los propietarios, de sus obligaciones con arreglo a esta Ley…”, no se señala ninguna norma alguna ni directa ni indirecta, que regule la responsabilidad del administrador en caso de incumplimiento de sus obligaciones. Por lo tanto, se le aplicarán las normas generales del derecho. Sobretodo las que se refieren al incumplimiento de obligaciones contractuales, pues siempre hay que tener presente que se trata de obligaciones que emanan de contratos, como por ejemplo el de mandato del Código Civil. En virtud de ello, la responsabilidad del administrador será siempre contractual. De la misma manera se le aplican las normas relacionadas con la culpa y sus especies que regula el Código Civil.

En el artículo anterior se explicó que las obligaciones que recaen sobre el administrador son de dos clases: de medios y de resultado y que la carga de la prueba en caso de incumplimiento varía de una a otra según sea el tipo de obligación.

Si examinamos las obligaciones del administrador que se mencionan en el artículo 72 de la Ley 31 de 2010, veremos que la mayoría de ellas son de resultado. La consecuencia de ello, es que el solo incumplimiento de esas obligaciones presume la responsabilidad del administrador y por ello la carga de la prueba recae sobre él.

Ni la Junta Directiva ni la Asamblea de Propietarios está facultada para instruir al Administrador a realizar actos contra Ley, ni obligarlo a que no cumpla con las obligaciones que resultan de la aplicación del artículo 72 de la Ley 31 de 2010, en particular y de la Ley, en general. No puede ningún ente orgánico del inmueble ordenar, por ejemplo, cobrar  menos de la cuota de gastos comunes o extraordinaria aprobada a una determinada unidad inmobiliaria, o no cobrar los intereses que señala la Ley para los morosos. De igual manera que disponga de los bienes comunes, que no haga tal o cual reparación que le compete al administrador solucionar; no puede pedirle que no entregue copias de las actas a determinados propietarios; no elaborar el proyecto de presupuesto, etc. Bajo ningún concepto el administrado puede ir más allá del marco legal, pues el mandatario no puede traspasar los limites del mandato.

En cuanto a las reparaciones, si bien es cierto que la Ley lo obliga a ordenar las reparaciones urgentes en las áreas comunes, y en la privadas que afecten a otra unidad inmobiliaria, no es menos cierto que no puede hacer lo que quiera, pues tiene como marco de referencia el presupuesto aprobado y que ha sido preparado por él, como parte de sus obligaciones.

Al momento de ordenar las reparaciones debe tener presente las partidas asignadas para ese fin. En definitiva, en materia de reparaciones, no es hacer lo que mejor le parece, el presupuesto es su marco de acción.

De acuerdo a las reglas del contrato de mandato  que establece el Código Civil, el mandatario debe tener siempre presente que “el mandante puede revocar el mandato a su voluntad” y “el mandatario, aunque renuncie al mandato con justa causa, debe continuar su gestión  hasta que el mandate haya podido tomar las disposiciones necesarias para ocurrir esta falta”.

El mandatario que se va intempestivamente de un PH, o sin informar adecuadamente su partida, comete una falta grave. La Ley no deja duda de ello, pues  el texto de la Ley es lo suficientemente claro y no admite interpretación. El mandatario, dice el Código Civil, “es responsable no solamente del dolo, sino también de la culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los tribunales, según que el mandato haya sido o no retribuido”. Todo administrador de PH recibe honorarios, aun cuando, el administrador es un propietario, y por ello su actuar debe ser extremadamente profesional y apegado a las normas legales y le impone la carga de conocer perfectamente bien su oficio y la ley. Por ello el abandono intempestivo de la administración, quedarse con documentos e información, puede ser un acto doloso dirigido a causar daño al mandante y ello tiene consecuencias civiles y penales.