Es muy frecuente que al poco tiempo de recibir un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal, aparezcan algunas fallas o desperfectos que obligan al dueño a buscar al responsable para presentar un reclamo.

Algunos de los defectos se presentan dentro de los primeros meses, otros a medida que transcurre en tiempo de uso del inmueble, y en algunos casos, cuando ya se lleva varios años viviendo en el inmueble.

En nuestro medio es común que en los contratos de promesa y en los de  compraventa contengan cláusulas en donde la garantía que da el vendedor del inmueble está limitada a un período no mayor de un año o a meses dependiendo del daño.

Entre los daños tenemos, por solo citar algunos de ellos, sin propósito de limitación y solo de ejemplo; el piso que se levanta; baldosas flojas; rajaduras en las paredes; gabinetes de cocina que se caen; agua de lluvia que entra por las ventanas, tanto en la unidad inmobiliaria, como en ciertas áreas comunes; salida de agua caliente por donde debe salir agua fría y viceversa; pintura que se descascarilla; puertas que no ajustan; humedad en los pisos y paredes; filtraciones provenientes de los pisos superiores; y muchas más.

Quién asume la responsabilidad por tales daños?, a quién se le reclama?, cuál es el plazo para reclamar sin que se pierda el derecho?

El artículo 1343 del Código Civil señala lo siguiente:

El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviese lugar dentro de diez años, contados desde que se concluyó la construcción; igual responsabilidad y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.

Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durara quince años.

En esta norma vemos que solo hay referencia a dos profesionales: el contratista y el arquitecto. No se menciona a ningún otro profesional y menos al promotor ni al primer propietario (nosotros entendemos que aun cuando fuesen la misma persona, cumplan roles jurídicos distintos).

Es muy importante señalar que el Código Civil de Panamá y otros Códigos de la República fueron aprobados por la Ley No. 2 de 1916 y entraron a regir a partir del primero de octubre de 1917. Para esa fecha es casi que imposible que la figura jurídica del promotor se conociera y se tomara en cuenta. También es importante mencionar que el artículo 1343 del Código Civil panameño, se tomó por parte del codificador patrio, en forma idéntica del artículo 1591 del Código Civil español de 1889, razón por la cual la jurisprudencia nacional se ha ido desarrollando sobre la base de la del Tribunal Supremo de España.

Por ello es entendible que para la fecha del Código Civil español y panameño, solo se mencione a dos profesionales como los responsables de la “ruina” de un edificio.

La jurisprudencia y la doctrina han ido construyendo el modo actual de entender y aplicar esta norma.

Uno de los principios básicos desarrollados por la jurisprudencia nacional es que el plazo de 10 años es de garantía.

“La doctrina ha señalado que el plazo de diez años establecido en el primer párrafo del artículo 1343 del Código Civil no es de prescripción sino de garantía, de tal manera que el término de prescripción de la acción sustentada en esta norma comenzará a correr a partir del momento en que se manifieste la ruina del edificio, lo cual debe ocurrir dentro del mencionado plazo de diez años.” (Jurisprudencia extraída de Sistemas Jurídicos).

Por su parte Pedro Barsallo dice que “no se trata de responsabilidad civil ni contractual ni extracontractual; simplemente responsabilidad legal en el sentido de ser establecida por la Ley. (Pedro Barsallo; Responsabilidad Civil por Defectos en la Construcción; edit Portobelo, 1996; pág., 11., Colección Pequeño Formato 18)

La “ruina” del edificio a que se refiere la norma, es muy amplia y la responsabilidad por ella es también amplia, dependiendo en dónde se manifieste el daño y el tipo que se presenta, de esa misma manera responderán los responsables.

En todo caso, se entiende que el concepto ruina envuelve “a todos aquellos defectos de construcción que, por exceder de las imperfecciones corrientes, viene a significar unos defectos configuradores del concepto de ruina funcional” (Barsallo, ob., cit., pág., 18)

En sentencia del tres de julio de 2001, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, al resolver un recurso de Casación, señaló lo siguiente:

El promotor o propietario del inmueble es quien enajena o vende los locales, pisos o apartamentos, convirtiéndose en beneficiario de las transacciones que con ese propósito celebra con terceros.

De manera sostenida, como se encarga el profesor BARSALLO de recordádnoslo en su trabajo, el Tribunal Supremo de España ha venido decidiendo que ese beneficiario o promotor también debe soportar la acción de responsabilidad decenal y asumir la misma condición del contratista en cuanto a la responsabilidad y obligaciones que le impone el artículo 1591 del Código Civil español, equivalente al artículo 1343 del Código Civil panameño.

El promotor o propietario de la obra no tienen por qué ser liberado de esa responsabilidad frente al comprador, por el mero hecho de no haber sido quien tuvo a su cargo la edificación” 

Más adelante la Corte dice: “la interpretación jurisprudencial en España ha dado acogida a la responsabilidad del promotor- vendedor, aunque esta figura no está contemplada, por razones de orden meramente cronológico, en la literalidad del precepto, porque en tiempos de su promulgación no se hacen presente en el negocio de la construcción los elementos que hoy lo caracterizan. En abono de esa posición se argumenta, no sin razón, que la exculpación del promotor-propietario y vendedor del inmueble equivaldría, en no pocas ocasiones, a colocar a los compradores en un estado de semi desamparo.”

El artículo 1701 del Código Civil dice que prescriben en siete años las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción.

Por lo tanto, el plazo que tiene cada propietario para interponer el reclamo por defecto de la construcción sobre su unidad inmobiliaria, ocurrido dentro de los diez años a que se refiere la norma, es de siete años a partir del momento en que se presentó la “ruina” del edificio.