Todas aquellas personas que han comprado propiedades en CONDOHOTELES de playa, tienen las mismas dificultades y sienten que han sido víctimas del mismo engaño. En Panamá el CONDOHOTEL es una modalidad no regulada. Su creación nace en el Decreto Ley No. 4 de 27 de febrero de 2008, que lo define como “edificaciones donde cada unidad habitacional es adquirida por un propietario diferente siempre y cuando se destine íntegramente la edificación a brindar el servicio de alojamiento público turístico”.

Por su parte la ley 31 de 2010, sobre propiedad horizontal la define de la siguiente manera: “Régimen de propiedad constituido sobre las unidades inmobiliarias de uso comercial turístico, debidamente inscrito al Régimen de Propiedad Horizontal y al Registro de Turismo como autoridad rectora, mediante el cual el propietario de las unidades inmobiliarias, a través de contrato destina el bien a alojamiento público turístico en cualquiera de sus modalidades”.

Sin entrar a las deficiencias de las definiciones y a la incompatibilidad de este tipo de propiedad con la propiedad horizontal, tal como la entiende la Ley 31 de 2010, lo que hay que destacar es que la ley 31 completó la definición que da la Ley de Turismo al señalar un elemento esencial de este tipo de propiedad: la existencia de un contrato.

La definición es deficiente, pues faltó decir de qué tipo de contrato se trata;  para este caso puede ser un contrato de administración y habrá que ponerle un apellido a ese contrato, y este será de administración hotelera, en el mejor de los casos. Se trata de entregar la propiedad del bien inmobiliario a un tercero para que la administre como cuarto de hotel.

La definición tanto de la Ley de Turismo, como la de Propiedad Horizontal mencionan a un propietario y el destino del inmueble como alojamiento turístico. Como el propietario no puede dar el servicio de alojamiento turístico, le entrega al bien a un tercero que sí puede dar ese servicio y que además cuenta con las autorizaciones legales respectiva.

El Código Civil señala en su artículo 1400 que por el Contrato de Mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra.

Por su parte el artículo 1379 del Código Judicial que se refiere al proceso de rendición de cuentas, dice que este proceso es  idóneo contra aquellos que tiene la obligación expresa de rendir cuentas; o cuando se ha desempeñado un cargo en que la Ley civil imponga como consecuencia necesaria, la obligación de rendir cuenta.

Si el contrato que suscribe el dueño de la unidad inmobiliaria con el hotel para administrar  esa unidad es un contrato de mandato y además surge de él la obligación de rendir cuenta, no hay duda que el instrumento idóneo de los propietarios que han comprado y entregado su propiedad a hoteles para la  administración de esa propiedad como “cuarto de hotel”, están en el derecho de exigir rendición de cuenta.

Me ha tocado la oportunidad de revisar varios de esos contratos, en especial de los Condohoteles más conocida sobre la costa del pacífico, así como los reglamentos de copropiedad. Ambos son documentos absurdos, que en el caso de los reglamentos de copropiedad, no entiendo cómo el MIVIOT aprueba reglamentos en los cuales la cocina, el bar, la piscina, gimnasio, lobby y oficinas administrativas, salas de conferencias, lavandería y área de empleados, entre otros, se constituyen como fincas. Se demuestra una ignorancia inexcusable en materia de la Propiedad horizontal de parte del Departamento de Propiedad Horizontal de MIVIOT.

En mi opinión, las resoluciones que aprobaron esos reglamentos de copropiedad, tiene un vicio de nulidad que puede ser demandado.

Desde la Ley 33 de 1952, primera ley de propiedad horizontal de Panamá, hasta la actual, sin excepción, se deja claramente señalado que para la existencia de una propiedad horizontal se requiere como requisito esencial que las unidades sean independientes.

Todas las leyes incluyen ese término.  La Ley 33 de 1952 en su artículo primero dice: “…cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública……”. El Decreto de Gabinete No. 217 de 1970 en  su artículo dos se lee así: “…los departamentos….. cuando sean independientes y tengan salida a  la vía pública….”. El artículo dos de la Ley 13 de 1993, dice: “…cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública…”. La Ley 39 de 2002, repite la misma frase en el artículo dos: “…cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública…”. Finalmente la Ley 31 de 2010 dice en el artículo primero: “…..susceptibles de aprovechamiento independiente y con acceso a la vía pública…”

La independencia significa “unidad funcional”, tal como se explica en el libro “Cómo Vivir en un PH y no Morir en el Intento”. Esto es, que la unidad inmobiliaria debe bastarse a sí misma para el destino del inmueble y, si en este caso, se trata de habitaciones, solo pueden ser unidades inmobiliarias las habitaciones. Así el gimnasio, piscina y otras áreas ya mencionadas, no pueden serlo, porque por su propia naturaleza no comparten bienes comunes, pues ellas son, por sí misma bienes comunes.

Crear unidades inmobiliarias que no son habitaciones en la forma como se lee en esos reglamentos, no tiene otro propósito de darle votos a la administración, u operador del hotel en las asambleas de propietarios, en perjuicios de los propietarios de las “habitaciones”, ahora unidades inmobiliarias.

Por su parte los contratos de administración, dejan en evidencia, por su redacción,  que no han sido confeccionados por abogados panameños, o si lo fueron, demuestran una gran deficiencia y un mal uso del lenguaje jurídico y de la Ley de PH.  Ni siquiera la cláusula arbitral está bien redactada.

He leído en esos contratos, que si el dueño de la unidad no está presente en la asamblea de propietarios, queda de inmediato representado por el administrador u operador del hotel. Se trata, por ejemplo, de un mandato de representación gratuito u oneroso? ¿Qué actos de representación comprende ese mandato?, podrán tomarse decisiones en contra de los interese económicos de los propietarios.

La falta de regulación de los contratos de administración está provocando no solo decepción de quienes compraron ese tipo de propiedad, sino que hay un sentimiento de frustración y estafa generalizada, tanto en nacionales como extranjeros.

Antes que la situación tome otro giro, urge una adecuada rendición de cuentas; una reglamentación consensuada de los contratos de administración entre los afectados, el MIVIOT, la ANTP, se declaren nulos los contratos existentes; que el MIVIOT no siga aprobando reglamentos con vicios de nulidad y el Registro Público no los inscriba.