Recientemente  fui a una asamblea de propietarios que lleva más de cuatro años sin poder lograr el cuórum necesario para lo más mínimo que requiere el inmueble.

Esto sin contar que cuando se necesita de una cuota extraordinaria para situaciones que exigen una urgente solución, como son la pintura del edificio y las filtraciones provenientes de la fachada, menos hay cuórum.

El clamor de los presentes es imponer multas a los que no asistan. Hay que tener en cuenta que la asistencia a las reuniones es un derecho que tiene todo propietario.

No se trata de una obligación en sí misma.

Tener derechos también significa tener obligaciones, sobre todo cuando se trata de un tipo especial de propiedad en la que decisiones que tienen que ver con los bienes comunes que sirven a todos los propietarios por igual, requieren de cuidados, mantenimiento,  protección y seguridad.

El mantener al día el pago de las cuotas de gastos comunes, que sí es una obligación, no es suficiente para que el sistema funcione en beneficio de todos los propietarios.

Algunos propietarios sugieren que se incluya una multa por inasistencia en el reglamento de uso, pues ese instrumento lo aprueba la junta directiva y es de obligatorio cumplimiento, salvo que la asamblea de propietarios diga otra cosa, y como esta nunca se reúne, queda vigente.

El problema es que el reglamento de uso se refiere al uso de los bienes comunes y no guarda relación con la asistencia a las reuniones.

Para el caso de Panamá, ¿cómo solucionarlo?

Examinemos la norma referente a la cuota de gastos comunes que señala el artículo 5, No. 13 de la Ley 31 de 2010.  Esta norma define lo que debe entenderse por “gastos comunes”,  y lo que comprende esa definición.

Aunque la definición es mala y los gastos comunes con mayor detalle están mencionados en el artículo 23, la segunda parte del mismo dice: “Además incluye las cuotas ordinarias y extraordinarias, las multas y cualquier otra debidamente establecida en el reglamento o adoptada por la asamblea”.

La clave está en la parte del artículo que dice “y cualquier otra debidamente establecida en el reglamento o adoptada por la asamblea”.

La norma viene hablando de “cuotas” y “multas”, y cuando dice y “cualquier otra” debemos entender que se refiere tanto a otra  cuota como a cualquier otra multa.

Por ello sostengo que sí se puede imponer multas por no asistencia, pues la norma al hablar de multa no  restringe a qué conducta se refiere y por ello puede ser la que la asamblea de propietarios decida.

Así como en los reglamentos de uso se imponen multas por el empleo indebido de los bienes comunes o por ciertas conductas no aceptables dentro del inmueble, nada impide que se imponga una multa por no asistencia a las reuniones.

Para que tal multa proceda, la norma pide que se cumplan ciertos requisitos: debe estar “debidamente establecida”.

Debemos entender esa frase como que debe ser aprobada, para el caso del reglamento, mediante las normas que se señalan para su modificación.

Para el caso de la asamblea, se presenta el dilema del cuórum. Debe haber una asamblea legalmente convocada, dentro de los plazos legales, y estar el tema incluido en la agenda.

Cabe la pregunta, ¿se requiere el cuórum de la mayoría?

El artículo 51, segundo párrafo, nos dice que pasada una hora de la que se señala en la convocatoria y no hubiera el cuórum requerido, se podrá sesionar con el 20% de los propietarios “siempre que esta ley no exija un número (sic) distinto para lograr decisiones válidas”.

Lo interesante es que de acuerdo al artículo 5, No. 13 de la Ley 13 de 2010, tanto la cuota ordinaria, como la extraordinaria, las multas y hasta los intereses por mora, aunque la ley no lo diga expresamente, así es, una vez establecida la cuantía integran una sola cuota que se llama “cuota de gastos comunes”.