Bienes comunes
En propiedad horizontal solo hay dos tipos de propiedad: bienes privados y bienes comunes. No hay otros. La definición legal de propiedad horizontal es: Un tipo especial de propiedad en donde coexisten bienes privados con bienes comunes y una salida a la vía pública.
Cuando Ud. observa un edificio en construcción solo ve losas y columnas. Todo lo que se aprecia es bien común. Otra forma de saber qué es bien común es determinar que bienes dentro del inmueble no tienen un número de finca ni tienen un propietario inscrito en el Registro Público. En materia de propiedad horizontal, el bien común es la regla general. Lo común predomina sobre la particular. Solo a través de un bien común, se puede llegar a un bien privado.
Los bienes son comunes porque su función o uso están destinados al uso común o a la seguridad del inmueble.
Todo lo que tenga un número de finca y un propietario inscrito en el Registro Público es un bien privado. El bien privado es la excepción.
Los bienes comunes se dividen en esenciales, no esenciales, de uso exclusivo. Los primeros son aquello sin los cuales el PH no puede existir, tal es el caso de las columnas y las losas; la finca en donde se levanta el inmueble, los elementos como pasillos, sótanos, instalaciones dentro de paredes y losas, como las eléctricas y las de agua potable y servidas.
Los bienes comunes no esenciales son aquellos que pueden convertirse en bienes privados sin que se altere la seguridad, estabilidad y confort del inmueble. Por ejemplo, la garita de seguridad; el local para vivienda del conserje, si lo hay.
Bienes comunes de uso exclusivo aquellos que solo pueden ser disfrutado por un determinado propietario, excluyendo a cualquier otro propietario. Tal es el caso de los balcones, los estacionamientos asignados por medio del Reglamento de copropiedad.
Pueden haber bienes comunes muebles, como pueden ser las mangueras y los extinguidores de incendio; las bombas de agua; los equipos de oficina de la administración y los elementos que se usen en el lobby del inmueble.
Es importante destacar que muchos promotores utilizan la expresión “reservas del promotor” para referirse a un tipo especial de bienes. No obstante esta reserva es ilegal y no constituye un tipo de propiedad y muchas veces corresponde a un bien común del P.H.
