Viene de: Obligación de nombrar un Administrador

Está ampliamente aceptado en la doctrina y en la jurisprudencia que la relación jurídica con el administrador es la de un mandatario.

Por tanto, se rige por las normas del contrato de mandato establecidas en el Código Civil. El administrador recibe de la Asamblea de Propietarios un mandato.

Su mandante es por lo tanto, la asamblea de propietarios en primer lugar y en forma subsidiaria, la junta directiva, la que a su vez recibe un mandato de la Asamblea de Propietarios.

No es una relación de empleado, ni subordinado ni dependiente. De su actuación no responde a cada propietario, ni debe rendir cuanta a cada uno de ellos en forma individual.

El administrador es responsable frente al ente que lo designa, que en el caso panameño es la junta directiva y esta a su vez responde a la asamblea de propietarios de la actuación del administrador.

Remoción del Administrador

Siendo la relación jurídica del administrador la de un mandato regido por las normas del mandato del Código Civil, nada impide que se termine cuando así lo determine la junta directiva o se lo ordene a los directores la asamblea de propietarios.

Como no es un trabajador del PH, no es necesario invocar causa justificada para terminar el contrato de mandato.

Muchos PH en la primera designación señalan que el administrador tendrá un plazo de tantos años.

Hay casos en que el promotor se designa como administrador por largo plazo. Sin embargo el artículo 1424 del Código Civil, dice “El mandante puede revocar el mandato a su voluntad y compeler al mandatario a la devolución del documento en que conste el mandato” (Énfasis propio)

Lo anterior significa que los propietarios de un inmueble sometido al régimen de PH, no tienen la obligación de mantener el administrador que le designó su promotor.

Este puede ser removido por solicitud de la junta directiva en cualquier momento.

La remoción del administrador no puede dar origen a una demanda de daños y perjuicios por parte del administrador removido, aun cuando se haya establecido un plazo, pues la decisión de la junta directiva es ajusta a derecho y el ejercicio de un derecho no es fuente de responsabilidad civil y no tiene ninguna relación que el mandato del administrador sea oneroso.

Otro aspecto importante que hay que tomar en cuenta es que si el mandatario o administrador “renuncia a su cargo con justa causa, debe continuar su gestión hasta que el mandate haya podido tomar las disposiciones para ocurrir a esta falta”, tal como lo expresa el artículo 1428 del Código Civil.