Fachadas y balcones

El conocimiento básico sobre estos dos elementos comunes de la propiedad horizontal te ayudará a entender este tipo especial de propiedad.

Comencemos por la fachada

1. La Ley menciona expresamente la fachada como un bien común. Los bienes comunes son los que pertenecen a todo los propietarios, sobre los cuales existe la copropiedad. Son comunes todas las paredes exteriores de las unidades inmobiliarias.

2. Para los efectos arquitectónicos y de la propiedad horizontal, fachada es cada una de las caras externas de una edificación, que colinda en todos sus lados con el resto libre de la finca; con calles o con las fincas adyacentes. 

3. La fachada es bien común independientemente si algunos propietarios tengan o no colindancia interna con ella.

4. Desde el punto de vista arquitectónico la fachada es asimilable a un muro maestro. “Tiene la función principal de sostén de los planos horizontales. Desde el punto de vista estético es la principal faceta externa; y cuanto a su naturaleza jurídica del muro frontal constituye un bien de propiedad y uso común. La faz interna del muro tiene una función accesoria de utilización de los respectivos dueños.”

5. La fachada, opina el autor Fernando Pindado, es elemento común por naturaleza, por estar constituida por las paredes frontales, posteriores o laterales del edificio que forman su cara principal. Son un elemento de apoyo igual que los cimientos, paredes, pilares y columnas.  Además la fachada  da la imagen exterior del inmueble y esta no se puede modificar sin el consentimiento de los propietarios.

6. El los barrios cerrados, tipo Costa del Este, Embassy Club, por ejemplo, el color de las casas es fachada. También lo es el tipo de techo, por ejemplo, si es de teja y el color de estas.

Seguimos con los balcones.

7. El balcón es parte de la fachada del inmueble. No se puede cambiar ninguno de los elementos que lo conforman. No puede cerrarse para “ganar espacio”. Tampoco se le puede poner toldas o un alero, pues se está cambiando la fachada.

8. ¿Cómo se define la palabra balcón?: Un balcón, es un hueco abierto al exterior desde el suelo de la habitación, con barandilla, por lo común saliente, de acuerdo al diccionario de la Real Academia de la Lengua.

9. Los balcones son elementos comunes del inmueble, aunque solo puedan ser utilizados por el propietario de cada unidad inmobiliaria. Este, sin consentimiento de la asamblea de propietarios, no puede realizar modificaciones o reformas que alteren su diseño original.

10. Porqué son un elemento común del PH? Porque son una prolongación de la losa del edificio y todas las losas son bienes comunes.

11. La ley panameña de PH no menciona la palabra “balcón” en ninguno de sus artículos, aun siendo este un concepto y un elemento de gran trascendencia en la teoría de la PH.

12. Ante la ausencia de ese concepto en nuestro derecho, habrá que hacerse una pregunta: es el balcón un elemento privativo o común; y si es privativo, se toma en cuenta para el cálculo del “cubo de aire” que corresponde a la cabida de la propiedad privada?

13. Si el balcón se considera un área privativa, entonces suma para el cálculo de la cabida del inmueble, y debe pagar gastos comunes por los metros que ocupa ese el balcón. Pero si es un bien común, no debe sumar para el cálculo de la cabida. Hay que considerar si es un área cerrada, semi cerrada o descubierta.

14. El balcón forma parte de la fachada del inmueble y la fachada es un bien común, por lo tanto, el balcón debe ser un bien común de uso exclusivo de una determinada unidad inmobiliaria, considerando que solo se puede llegar a ella a través de esa unidad inmobiliaria y no suma para los metros cuadrados que debe pagar la unidad inmobiliaria en concepto de gastos comunes.   

15. Por ser un bien común, el propietario de la unidad inmobiliaria no puede modificarla, alterarla o reformarla para cambiar la fachada. No podrá colocar techos de ninguna clase, ni cambiar las barandas ni los otros elementos de seguridad que pudieran significar un cambio de la fachada.

16. Si el balcón es abierto o semi cerrado, debe ser un elemento común de uso exclusivo,  que no suma para el cálculo de la cabida. Es privativo lo que se adhiere a la losa por parte del propietario, como por ejemplo, el piso sobre la losa.

17. Lo importante que se debe tener en cuenta es que el balcón no le pertenece al dueño de la unidad inmobiliaria, solo tiene el uso exclusivo de ella.