dudasAlgunas de las dudas que tienen los propietarios y administradores de PH se refieren a cómo incorporar como bien anejo a sus fincas, estacionamientos y bodegas que son bienes comunes y cómo tener el derecho al uso exclusivo de ciertas aéreas de  la edificación.

I.- Venta de bienes y derechos a uso exclusivo

El problema parece tener una solución fácil  cuando se trata de estacionamientos y bodegas.

A fin de saber qué  bienes comunes pueden cambiar de destino, hay que determinar si esos bienes son esenciales o no. Los bienes comunes son de dos clases: esenciales y no esenciales.

Los primeros son aquellos sin los cuales no puede existir el PH, como el terreno, por ejemplo o los que tienen relación con la seguridad de la construcción como las columnas  y otros elementos estructurales, por solo citar algunos y no extendernos en este punto.

Los segundos son aquellos bienes de los cuales se pueden prescindir sin afectar el normal  desenvolvimiento de los propietarios y la seguridad del edificio.

Si se trata de bienes comunes no esenciales,  es posible la venta de ellos  como bien anejo,  o bien darle el carácter de uso exclusivo a favor de una determinada propiedad.

Se pueden incorporar como bien anejo de una determinada unidad inmobiliaria estacionamientos y bodegas.

Un bien de uso exclusivo puede llegar a ser una parte del pasillo que mejora la entrada a la unidad inmobiliaria, o una parte de una pared que permite cambiar de ubicación la puerta de entrada a esa unidad.

También se puede vender como bien anejo, el patio interior de una determinada unidad inmobiliaria que solo se puede acceder a ella a través de la misma y que el reglamento estaba definido como bien de uso exclusivo.

Siempre  se requiere la aprobación de la asamblea de propietarios con una mayoría no menor del 66%, según lo dispone el artículo 18 de la ley  de PH.

Este artículo no menciona que sea 66% debe ser de propietarios al día en el pago de sus cuotas comunes.

Las condiciones de venta y de uso lo determina la asamblea de propietarios. Los que adquieren el uso exclusivo de un bien se obligan a cuidarlo y conservarlo como buen padre de familia, quedando excluido de su derecho cualquier posibilidad de disposición sobre ese bien.

Cuando se decide dar en ventas o el uso exclusivo de bienes comunes será necesario modificar el Reglamento de Copropiedad, para que conste el derecho otorgado y inscribirlas en el Registro Público, por ser la entidad en donde constan los derechos sobre bienes inmuebles.

De esa manera el bien anejo antes bien común se incorpora a la finca a la cual accede y el bien de uso exclusivo constarán como un derecho a favor de una determinada unidad inmobiliaria, produciendo efecto “erga hommes”.

II.- La compra de un bien privativo

Distinto es el panorama si se trata de la adquisición de un bien privativo que se le ofrece al PH.

La situación es más compleja, ya que por naturaleza la función de la administración y de la asamblea de propietarios es mantener y conservar bienes comunes y no ser propietaria de bienes.

Un aspecto importante a tener en cuenta en este supuesto es que si se trata de una unidad inmobiliaria, ésta tiene un coeficiente de participación en los bienes comunes y un porcentaje o cuota de mantenimiento de gastos comunes.

Si se traspasa al PH una unidad inmobiliaria inmediatamente quedan alterados los coeficientes de participación, razón por la cual habrá que reformar todo el reglamento para reasignar nuevos valores en términos porcentuales. Una decisión de esa clase hay que examinarla desde dos ángulos.

El primero va en perjuicio de los copropietarios que se verán afectados al aumentar su cuota en los gastos comunes, toda vez que ese inmueble al pasar a propiedad del PH, no pagará cuota de mantenimiento.

En segundo, al aumentar el coeficiente de participación en los gastos comunes cada unidad inmobiliaria tendrá más participación porcentual en esos bienes.

¿Qué pasa si el inmueble se ofrece a título gratuito? Hay un beneficio para los copropietarios, puede aumentar el valor patrimonial del inmueble en su conjunto.

En ese caso el aumento de la cuota de mantenimiento debe verse como una ganancia. En el caso de bienes privativos que pasan a ser comunes, a la hora de votar es obvio que se requiere el voto afirmativo del propietario.

No obstante, sostenemos que el PH solo puede adquirir unidades inmobiliarias si le son dadas en donación o a través de cualquier otra fórmula que no implique un desembolso  ni una obligación pecuniaria.

Adquirir bienes de otra forma desnaturaliza su finalidad y la función de la asamblea de propietarios como ente jurídico que tiene personería propia, pero un objeto específico y definido.

III.- La norma aplicable

El artículo No. 18 de la ley de PH está muy mal redactado y no dice lo que supuestamente debió regular.

El legislador pretendió en ese artículo regular lo que hemos estado tratando, es decir, la venta de bienes comunes y el otorgamiento del derecho al uso exclusivo de bienes comunes.

Su primer párrafo comienza hablando de bienes comunes que pueden tener el carácter de exclusivos, pero al final del párrafo hace mención “el uso exclusivo”.

No se entiende con esa redacción si la norma se está refiriendo a  la adquisición de un bien común para hacerlo bien privativo, como bien anejo, por ejemplo,  o si se está hablando de otorgar el uso exclusivo de un bien.

El segundo párrafo parece repetir lo dicho en el anterior párrafo, porque comienza diciendo “igualmente”,  o sea repitiendo la misma idea y habla de “uso exclusivo”.

En el tercer párrafo dice textualmente “estos acuerdos deberán adoptar en el título constitutivo” (Énfasis propio).

Lo anterior es imposible que suceda de esa forma, pues en el título constitutivo, no puede haber acuerdo de ninguna clase ya que el reglamento lo hace en solitario el promotor.

Lo que sí es posible es que se adopten con posterioridad, lo que equivale, como ya se dijo a la modificación del reglamento.

El párrafo final, igual que el anterior, muy mal redactado, pues al final del párrafo no se entiende para qué se ofrece el bien privativo (“para que sea utilizado como bien común de venta, de arrendamiento, donación”).

El verbo “utilizar”, saca de contexto la frase, que no se compadece con el objeto social de la personan jurídica, que como ya se ha dicho, es el de conservar, proteger y mantener los bienes comunes.

Si se aprueba la adquisición de un bien privativo, para su venta, pone a la asamblea de propietarios a realizar actos para lo cual no está facultada.

Si la idea del legislador fue que la venta es para incrementar el patrimonio de la asamblea de propietarios, no tiene sentido utilizarla como intermediario, pues el propietario puede vender directamente y donar el valor de la venta.

Si se adquiere el bien privativo, para ser un bien común con el propósito de arrendamiento, igualmente se está realizando una labor ajena al objeto social de la asamblea de propietarios que no es agencia de bienes raíces.

Si lo que el legislador quiso decir es que el bien se hace parte de los bienes comunes para darle uso como área social que se arrienda solo a los copropietarios, la redacción no trasmite esa idea.

Menos se entiende si se dice que la adquisición del bien privativo es para ser “utilizado” como donación.

La última frase es más sorprendente aun, pues dice: “o cualquiera otra modalidad, a la propiedad horizontal” (Sic) (Énfasis propio).

Lo que no sabe es qué otra “modalidad, a la propiedad horizontal” puede haber,  si la propiedad horizontal es una sola.

En síntesis: el PH puede vender bienes comunes para que sean anejos de una finca de ese mismo inmueble; dar el derecho al uso exclusivo de bienes comunes que el título constitutivo no le dio ese carácter. 

No puede el PH, por ser violatorio de los principios de la propiedad horizontal, adquirir bienes por compra y menos para arrendamiento.