El artículo 97 de la Ley 31 de 2010 señaló que todos los Reglamentos de Copropiedad aprobados al amparo de la legislación anterior continuarán vigentes en lo que no sea contrario a la presente Ley.

Concedió plazo de un año a partir de la entrada en vigencia de la Ley (18 de julio de 2010) para que las respectivas Asambleas de Propietarios solicitaran al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, las reformas necesarias para adecuar los reglamentos las disposiciones de la nueva Ley.

Vencido el término de un año,  dice la norma, “sin haberse adecuado el Reglamento de conformidad con lo establecido en la presente Ley o sin haberse presentado solicitud al respecto, quedan derogados de pleno derecho todos los artículos del Reglamento que contravengan o sean contrarios a las disposiciones de esta Ley”.

Que significa la expresión pleno derecho que utiliza la ley y que consecuencias prácticas tiene?

Hoy día nos encontramos con numerosos inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal que ignoraron el artículo citado, el Reglamento de Copropiedad se mantiene tal como fue aprobado bajo la vigencia de una ley derogada, que en muchos de sus aspectos están en conflicto con la ley actual.

De esta manera crean un sin número de situaciones incomodas entre copropietarios, que en muchos aspectos afectan la convivencia y las buenas relaciones entre vecinos. Algunos se sienten avasallados, perjudicados y otros se sienten con un derecho adquirido.

Ipso jure, vi et potestate legis, decían los romanos. Este aforismo latino heredado del derecho romano se traduce  así: por el derecho mismo, por fuerza y poder de la ley. En la ley 31 de 2010 está presente. El legislador utilizó una frase común en el derecho actual y dijo: de pleno derecho. Destacamos la frase en el mismo tipo de letra y resaltado que la que usamos para la frase en latín, para significar que ambas son sinónimas, es decir, del mismo significado.

Los propietarios deben entender que pasado un año de su entrada en vigencia, todas las disposiciones de los reglamentos que sean contrarias a la Ley se tendrán derogadas y sin valor legal. No es necesario el trámite de modificación del Reglamento. Ese trámite era necesario antes que se cumpliera el primer año de entrada en vigencia de la Ley.

Así por ejemplo, si la forma de calcular los gastos comunes no es por metro cuadrado de las unidades inmobiliarias, se tendrá por derogado la respectiva disposición, y se deberá establecer el monto a pagar por metro cuadrado. Respecto a este punto no es necesario modificar el Reglamento, pero si será necesario cumplir con lo dispuesto en el artículo 32 para fijar el monto a pagar, “en atención al metraje de las unidades” (art. 5 No.13)

Si se trata de las unidades inmobiliarias denominadas pent-house, están deben pagar por la totalidad del metraje que sume cada uno de los niveles internos. Para los efectos de la ley, ese tipo de unidad es una sola y suma la totalidad de los metros cuadrados que se detallan en la declaración de mejoras. Cuando la ley se refiere al metraje de las unidades, se refiere al metraje total, sin excepciones.

Lo mismo modo, si una azotea, en su totalidad o una parte de ella, fue otorgada en el Reglamento como área privativa de una determinada unidad inmobiliaria, sin que se le asignara un valor y un porcentaje de participación (art 91), la unidad que se beneficia de ese derecho privativo, está obligada a pagar las cuotas de mantenimiento por el área que ocupe en la azotea.

Si se asignó el uso de un bien común, ya sea azoteas, fachada, estacionamiento, etc., a una persona que actualmente  no tiene bienes privativos en el inmueble, ese derecho se tendrá por nulo y sin valor, a partir del momento en que dejó de tener bienes privativos. Pues es contrario a lo dispuesto en el artículo primero de la ley que señala como requisito esencial para este tipo de propiedad, la coexistencia de bienes privativos y bienes comunes.

De acuerdo a los principios fundamentales de la propiedad horizontal, para tener algún derecho en este tipo especial de propiedad, se deben tener ambos tipos de bienes: comunes y privativos. No se puede tener uno sin el otro.

Por ello son nulas las disposiciones de reglamentos en que el “promotor” se reservo las azoteas para instalar antenas, pero en la actualidad no tiene ninguna propiedad privada en el inmueble. Si se “reservo” (he explicado anteriormente este concepto) la azotea y tiene una o más unidades a nombre de la misma persona a favor de quien se hizo la reserva, debe pagar gastos comunes por lo metros que tenga “reservado”.

En el segunda párrafo del artículo 91 se lee que “se podrá establecer que las azoteas (sic) pertenecen a determinada unidad inmobiliaria…” Esta norma al utilizar el verbo pertenecer se está refiriendo a propiedad, en el sentido que la misma debe ser una unidad inmobiliaria inscrita como tal en el registro Público. Sin embargo está en contradicción con el artículo primero segunda línea que dice “susceptible de aprovechamiento independiente”. Esta última frase (resaltada en otro tipo de letra) se refiere al concepto de unidad funcional, requisito esencial de la propiedad horizontal. Por esa simple razón la azotea que no es vivienda, local comercial o local profesional, ni ningún tipo de unidad de aprovechamiento independiente, no puede ser una unidad inmobiliaria. Ni puede ser un bien anejo, pues la azotea es un bien común esencial de todo inmueble.

Pero, si a pesar de lo antes dicho, en el Reglamento anterior a la ley o en los actuales, se  “asignó” la azotea a una determinada unidad, independientemente de que esté o no inscrita como finca en el Registro Público, debe pagar por los metros cuadrados que correspondan al área asignada.

En propiedad horizontal, el principio básico del pago de gastos comunes, nace por el hecho de que se es copropietario de bienes comunes y esos bienes requieren de mantenimiento, conservación y seguridad para su uso adecuado por parte de todos los propietarios. Por ello, cualquier área asignada privativamente (como dicen algunos reglamentos) a favor de un copropietario, debe pagar su cuota de gastos comunes.

Puede haber otras disposiciones contradictorias con la ley actual, que quedan derogadas de pleno derecho, solo he señalado algunas de las más frecuentes.