En el lenguaje común se habla de gastos de mantenimiento. Los administradores, propietarios y funcionarios lo usan y muchos reglamentos antes y después de la actual ley de propiedad horizontal, también.

Ese término significa la provisión de gastos necesarios para mantener el inmueble, pero en este tipo de propiedad hay muchos gastos que no se relacionan con el mantenimiento, como son las pólizas de seguro, los honorarios del administrador, consumo de combustibles para las plantas de energía, por solo citar algunos.

Hay que eliminar ese término del lenguaje común y de los reglamentos, debemos hablar siempre de gastos comunes.

Porqué se llaman gastos comunes? Se llaman así porque esos gastos son comunes a todos los propietarios.

Son los que deben hacer todos los propietarios por igual sin ningún tipo de discriminación destinados a un mismo propósito.

Este pago obligatorio es una obligación propter rem, es decir que se trata una obligación que nace por la titularidad real o posesoria sobre una cosa determinada.

Esta expresión latina significa “a causa de la cosa”, y en este caso, la cosa es la unidad inmobiliaria. La obligación propter rem  sigue la cosa. No al dueño de la cosa.

El gasto común es sinónimo de expensa. Para Mario A. Zelaya en la obra sobre Propiedad Horizontal dirigida por Claudio M. Kiper, nos dice que el vocablo expensas deriva del latín pendere  (pesar) de donde se formó pensare (pesar con exactitud) de ahí la locución “a mis expensas” que quiere decir los gastos de que se trata han de salir de lo que peso o de lo expendo, permite atribuirle a los términos expensas y gasto idéntico significado.

También es incorrecto hablar de cuota extraordinaria, la forma correcta de referirse a ella es gasto común extraordinario.

Afortunadamente el artículo 32 de la ley 31 de 2010, sí utiliza los términos correctamente al decir “gastos comunes” y “cuota de gastos comunes extraordinarias”.

En el término gasto común ya sea el ordinario o el extraordinario se incluye todos aquellos que se originan con la administración, conservación, funcionamiento, mantenimiento, de los bienes comunes.

El concepto de mantenimiento se refiere a todo a aquellos gastos necesarios para evitar el desmejoramiento de los bienes comunes, incluyendo en ellos el edificio, o todos aquellos que sean necesarios conservar, hasta donde sea posible, el valor del inmueble y los bienes comunes.

Todos los gastos que se realicen con el pago de las cuotas de gastos comunes deben beneficiar a todos los propietarios en general ya sea directa o indirectamente.

Por gastos comunes extraordinarios debe entenderse los originados en obras nuevas, o innovaciones; también a los que no corresponden al usual de los de conservación, mantenimiento y operación del inmueble. Pueden ser, por ejemplo, sin que ello sea taxativo, la pintura del edificio, cambios de elevadores, reparación de las vías internas; reemplazo de los equipos del gimnasio, etc.

Debe entenderse que el listado de gastos que hace el artículo No. 5 numerales 13 y 16, no es taxativo, sino meramente ilustrativos.

Por ello nadie puede justificar un no pago por el hecho que el gasto que se realice no corresponde a ninguno de los ahí listados.

La cuota de gastos comunes extraordinaria requiere de la aprobación de una asamblea de propietarios ya sea una ordinaria o extraordinaria para que la mismo sea obligatoria.

Pero una vez aprobada esa cuota, pasa a ser parte de la cuota ordinaria y el propietario está obligado a pagarla según la modalidad que se haya establecido en la asamblea.

La doctrina ha señalado (no así la jurisprudencia en Panamá) que los gastos comunes o expensas tienen el carácter de crédito alimentario. Por ello es legalmente imposible que un tercero secuestre las cuotas que pagan los propietarios, pues en ese caso, el inmueble no tiene cómo funcionar.

No hay que olvidar que con las expensas se paga luz, agua, gas, empleados, mantenimiento, administrador, otros gastos necesarios y sin ellos el inmueble se hace inhabitable y se convierte en un peligro para sus residentes.

Por razón de ser crédito alimentario, la ley y la jurisprudencia de otros países ha señalado que los deterioros que sufra el inmueble, por el no pago de las cuotas de gastos comunes, hace civil y penalmente responsable al propietario moroso.

En Panamá puede aplicarse el mismo criterio sin que la ley lo diga expresamente, pues la razón de ser es la misma.

La ley panameña señala medidas de retaliación, como por ejemplo, publicar el nombre de los morosos en lugar público, cortarle ciertos servicios “para cuyo suministro es necesario el aporte de las cuotas de gastos comunes”.

Por ser crédito alimentario el legislador le dio a dicha cuota un uso específico en el sentido de que tienen un destino previsto y no se pueden  usar para otros propósitos y a su vez castiga su morosidad con intereses más alto que los fijados para otro tipo de crédito.

Así tenemos que el artículo 90 de la Ley 31 de 2010, en su parte final se lee así: “En caso de morosidad en tales expensas, se podrá cobrar un recargo de hasta un 20%  sobre la cuota de gastos comunes dejada de pagar,  más los gastos en que se incurra para el cobro de dichas expensas”.

También reforzando la naturaleza de crédito alimentario, el legislador le dio al recibo o al estado de cuenta que emite el administrador de la deuda del propietario moroso el carácter de título ejecutivo.

Esa sola lectura debe llevar al intérprete ya sea un propietario, el administrador o el juez a entender el carácter de crédito alimentario de las cuotas de gastos comunes.

El 100% de los ingresos de las cuotas de gastos comunes solo se pueden usar en el mantenimiento, conservación administración, seguridad, etc., del inmueble.

Además los ahorros que se tenga, gozan de la misma condición de las cuotas de gastos comunes, esto es, crédito alimentario. Así lo dice la parte final del artículo 47, cuando menciona que la finalidad de la Asamblea de Propietarios es “es velar por el mantenimiento y la buena administración de la propiedad horizontal, así como por el ahorro, a fin de contar con los fondos para la preservación del bien común, y no el lucro.

Por lo tanto, tampoco pueden ser objeto de acciones judiciales.