En Panamá los promotores han considerado que la reserva es un modo y un título de adquirir la propiedad, así lo ha compartido el MIVIOT al aprobar los reglamentos y el Registro Público al inscribirlos.

En el derecho no existe “la reserva” como modo de adquirir la propiedad. Estos son solo los que determinan la ley y esta no menciona “la reserva”.

Son modos de adquirir la propiedad lo siguientes: a) La ocupación; b) La accesión; c) La tradición; d) La sucesión por causa de muerte; e) La prescripción adquisitiva y f) La ley

El concepto de reserva aparece por primera vez en Panamá en a Ley 13 de 1993 sobre propiedad horizontal, y de ahí en adelante se ha ido deformando hasta perder su real significado convirtiéndose en una acto de apropiación indebida de bienes comunes.

La actual ley se refiere a la reserva en tres artículos. El primero de ellos es artículo 43 que se refiere al contenido mínimo del Reglamento de Copropiedad: La reserva se menciona en el numeral 13.

El segundo es el artículo 91, cuyo texto solo se refiere a la azotea. El artículo no señala si se está refiriendo a un derecho de superficie (para hacer un PH sobre otro PH) o si se refiere al derecho de sobre elevar (construir en el último piso más unidades inmobiliarias).

El tercer artículo es el 95 que se refiere a los contratos de promesa de compraventa.

Menciona la reserva en el numeral 4. Por lo tanto, para que la “reserva” sea válida, debe repetirse en el contrato de compraventa.

El artículo anterior, el 91, señala que de omitirse la información en los contratos de promesa de compraventa y los contratos de compraventa (debe entenderse que es en todos y cada uno de los contratos de promesa), la azotea será de propiedad común.

Puede concluirse, que la misma sanción se debe aplicar para el caso del artículo 95, sobre todo porque también se refiere al contrato de promesa.

El artículo 95 al referirse a la reserva menciona la 1) azotea; 2) sótanos; 3) fachadas; 4) servidumbre; 5) y otros.

Los tres primeros son bienes comunes expresamente señalados así en la misma ley (véase el art., 16); la servidumbre no se dice de que clase es, pues puede ser de paso, de tránsito, de agua, de vista, de aire, etc. “Y otros”, a qué “otros” puede haberse referido la Ley? Si estamos hablando de bienes comunes (tres de las cinco menciones) es posible que la ley se haya referido a ese tipo de bienes.

La “reserva” del artículo 43, solo puede interpretarse en el derecho panameño como un anuncio que hace el promotor sobre la limitación en el uso que tendrán ciertos bienes comunes. La ley lo limita a diez años.

La referencia en el artículo 91, solo puede referirse a que el reglamento debe anunciar un derecho real de superficie o un derecho a sobre elevar a favor del promotor, y también limitado a diez años, pues de lo contrario caduca su derecho.

El artículo 95 No. 4 es más complicado, pues se refiere a ciertos bienes comunes, que también tendrán la limitación mencionada por los artículos anteriores.

Pero aquí se incluyen “áreas privadas ya edificadas”, lo que resulta una disposición inútil, pues si la propia ley reconoce que se trata de áreas privadas ya edificadas, no podrá ejercerse ningún acto de dominio sobre bienes ajenos, salvo consentimiento de los propietarios y ese tipo de consentimiento no puede otorgarse a futuro y menos sobre futuros propietarios.

Este es el caso de las reservas sobre globos de terreno, en fincas ya incorporadas al régimen de la propiedad horizontal.

En PH solo hay dos tipos de propiedad, los bienes comunes y los bienes privativos.

No hay más. Durante la construcción las “mejoras” sobre la finca pertenecen al dueño de ella, quien es el único que puede declararlas.

Por el principio de accesión, el dueño de la  finca es dueño de lo que se edifique sobre ella. En Panamá ese es el promotor. No hay que confundirlo con la empresa constructora, ni con el vendedor de bienes raíces.

Una vez se inscribe el reglamento de copropiedad en el Registro Público, nacen las unidades inmobiliarias como bienes privativos a  nombre del dueño de la finca.

En ese instante, quien fue el promotor o dueño de la finca, pasa a llamarse “primer propietario”. Es dueño de todas las unidades inmobiliarias que forman el inmueble sometido al régimen de PH, por ser los únicos bienes privativos que se mencionan en el título constitutivo.

Es la misma persona, pero su rol jurídico cambia y tiene efectos diferentes en su actuar frente a terceros.

En PH lo común priva sobre lo privado. En caso de duda sobre si un bien es común o privado, se decide por lo común.

Así, áreas no descritas o no individualizadas en la declaración de mejoras, por ejemplo, se tendrán como bienes comunes.

Para que los anejos puedan ser objeto de tráfico jurídico, tienen que nacer en el título constitutivo como tales; de acuerdo a lo que dispone el artículo No. 36 numeral 13 de la Ley que menciona obligatoriamente lo que debe contener el título constitutivo para su inscripción (por título debe entenderse la escritura pública).

El numeral 13 dice así: “cualquier otra circunstancia que interese hacer constar, como los bienes anejos que deben estar plenamente identificados y descrito y que deben formar parte de la unidad inmobiliaria” (énfasis propio). Lo mismo se repite en el artículo 38.

Obsérvese que se trata del título constitutivo, este es el documento madre, el documento matriz de donde nace la propiedad horizontal.

Para ser bienes anejos, el artículo citado exige que: 1) deben estar plenamente identificado; 2) descritos y 3) formar parte de la unidad inmobiliaria. Si no se cumplen esos requisitos, no hay bien anejo.

Lo anterior es cónsono que el artículo 5 No. 3 que se lee así: “Anejo o anexo: dependencia de una propiedad que, aunque no está unida físicamente, es complementaria o accesoria a ella, formando una sola unidad, como los depósitos, estacionamientos y otros similares”. (Énfasis propio).

La  ley resalta que el requisito esencial es que debe ser dependencia de una propiedad. Por lo tanto, no es un anejo el bien que desde el título constitutivo no es dependencia de una unidad inmobiliaria.

Los bienes “reservados” como anejos para su venta posterior, son en estricto derecho,  bienes comunes.

La sola mención que se hace en el reglamento de que el promotor se reserva depósitos y/o estacionamientos, azoteas; fachadas u otros bienes como “bienes reservados del promotor”, no hacen de ellos bienes privativos, ya que no están inscritos a su nombre en el Registro público, no son fincas; no nacen como anejos, y no es modo de adquirir la propiedad de esos bienes.

Qué derecho puede llegar a tener el promotor con la “reserva”? Solo a título de discusión, se podría decir que tiene un derecho personal y uno un derecho real.

Es personal, porque se le concede a la persona del que fue el dueño de la finca, ahora finca madre de propiedad horizontal.

Y no es un derecho real, porque en este caso, “la cosa” objeto del derecho real (azoteas, fachadas, estacionamientos y depósitos), no existe jurídicamente como finca de su propiedad que pueda disponer de ella. Y como es un derecho personal, solo se lo puede reclamar al dueño, que no es otro que la Asamblea de Propietarios.

Pero aún así, para que los pueda reclamar tiene que nacer primero el bien anejo. Y si ese promotor no tiene bienes en el respectivo PH, no puede tener bienes anejos, ya que ellos debe ser parte de una finca para su existencia legal.